Оформление договора купли-продажи недвижимости

Купля-продажа недвижимости

Когда Вы остановили свой выбор на конкретном объекте, который собираетесь приобрести, прежде чем передавать какие-либо деньги (задаток, аванс и пр.), сначала покажите документы на недвижимость продавца и проект договора, который Вы собираетесь заключить, Вашему юристу (адвокату, нотариусу). В моей практике был случай, когда клиенту предлагали дать задаток за квартиру, право на которую к продавцу еще не перешло. Разумеется, что и продавать квартиру продавец не имел права. Но понять такие тонкости может только специалист в сфере права. Не рекомендую приобретать недвижимость, которая перепродавалась несколько раз за маленький срок времени.

Самые большие возможности для злоупотреблений при первичной продаже недвижимости в недостроенных объектах, когда некоторые договора не подлежат нотариальному удостоверению. Например, нередко покупателю предлагают корпоративные права компании-застройщика, которые со временем должны «превратиться» в выбранную ним квартиру. Закон такого механизма не предусматривает, и человек, в большинстве случаев, фактически отдает деньги за «пустышку». Компании-застройщики обычно навязывают покупателям своих нотариусов, но это не ограничивает покупателей в возможности предварительно проконсультироваться с другим нотариусом или адвокатом об условиях сделки, предложить включить в договор свои условия или изменить те, которые их не устраивают. Не бойтесь выставлять свои требования, ведь компания – застройщик заинтересована в сделке не меньше, чем Вы, и по результатам переговоров, скорее всего, пойдет на встречу. Покупая недвижимость в недостроенном здании, убедитесь, что продавец имеет всю необходимую документацию на земельный участок и объект незавершенного строительства, который он Вам продает.

Переход права собственности на «вторичную» недвижимость регистрирует нотариус, он же проверяет отсутствие ипотеки или другого обременения. Поэтому возможности для злоупотреблений в этой сфере уменьшились. Однако это не убережет Вас от потери аванса или задатка, переданного мошенникам по расписке.

Единственно верно заключать нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи недвижимости, в котором и следует оговорить вопрос о задатке и других взаимных гарантиях. Предварительный договор должен предусматривать четкие, недвусмысленные условия и сроки исполнения обязательств каждой стороны.

Например, еще практический случай: по нотариально заверенному предварительному договору покупатель купил имущественные права на 10/100 недостроенного дома, который продавец обязался достроить, ввести в эксплуатацию и после этого заключить с покупателем основной договор купли-продажи квартиры. Покупатель внес полную предоплату по очень заманчивой цене. Никаких сроков передачи покупателю построенной квартиры договор не предусматривал. Впоследствии на каждую не построенную квартиру оказалось по нескольку претендентов, а найти продавца и взыскать с него потерянные деньги покупатель так и не смог.

Почти каждый знает, что обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации подлежат договора купли-продажи, дарения или другого отчуждения недвижимости. Но это касается основных договоров. Когда люди дают задаток за понравившийся объект, каких только договоров они не заключают. Чаще всего пишут обычные долговые расписки. Само собой, о возврате задатка по расписке в двойном размере не может быть и речи. Есть недобросовестные риелторы, которые продают арендованные квартиры, или одну и ту же квартиру по нескольку раз, собирая авансы или задатки и никому их не возвращая. Никогда не оформляйте никакой передачи денег за недвижимость распиской.

Но есть и случаи, когда пострадать может продавец. Например, популярна схема занижения в официальном договоре суммы продажи квартиры и частичный расчет наличными.

Однако если покупатель после заключения договора передаст продавцу только официально показанную часть денег, придется довольствоваться только ими. Ничего больше принудительно взыскать продавец уже не сможет.

Если же произойдет полный расчет, а через некоторое время покупатель захочет признать сделку недействительной, продавец также сможет вернуть только официально уплаченную сумму денег. Поэтому от таких схем я рекомендую воздержаться.

Еще хуже для продавца, когда предварительный договор был оформлен в виде договора займа (вариантом которого может быть та же долговая расписка). Если покупатель передумает приобретать недвижимость, продавец будет не только обязан вернуть ему задаток, но также и проценты, инфляционные затраты, а иногда и выплатить другие виды компенсаций.

Мораль: если Вы сами не владеете профессиональными знаниями в области торговли недвижимостью, до заключения сделки обратитесь к грамотному адвокату или нотариусу, которому Вы доверяете, и который поможет Вам проверить «юридическую чистоту» выбранного объекта и составить надежно защищающий Вас договор купли-продажи недвижимости. Или проанализировать и дополнить в Ваших интересах договор, составленный другой стороной, или нотариусом. И уж во всяком случае – предупредить Вас о возможных рисках и последствиях и отговорить заключать заведомо незаконную сделку. Как в случае с недвижимостью, так и при других «значительных» сделках рекомендую не жалеть денег на профессиональные юридические услуги.  Оплатив консультацию, Вы не потеряете все деньги, уплаченные за офис или квартиру. 

Особенности договора купли-продажи недвижимости

В соответствии со ст.657 Гражданского Кодекса Украины договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.

Что касается предварительного договора купли-продажи недвижимости, то он заключается в той же форме, что установлена законодательством для предварительного договора – т.е. в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором. Существенные условия основного договора, не установленные предварительным договором, согласовываются в порядке, установленном сторонами в предварительном договоре, если такой порядок не установлен актами гражданского законодательства.

Сторона, которая необоснованно уклоняется от заключения договора, предусмотренного предварительным договором, должна возместить другой стороне убытки, причиненные просрочкой, если иное не установлено предварительным договором или актами гражданского законодательства.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры

ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР

Місто ___, __________ року.

Ми: з однієї сторони – _________, проживаю в ___________, реєстраційний номер облікової картки платника податків _________, надалі за текстом «СТОРОНА-1», та з другої сторони – _____________, проживаю в ______________ реєстраційний номер облікової картки платника податків __________, надалі за текстом «СТОРОНА-2», діючи добровільно, відповідно до власного вільного волевиявлення, що відповідає нашій внутрішній волі, перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам’яті, розуміючи значення своїх дій, попередньо ознайомлені з вимогами чинного законодавства щодо недійсності правочинів,

уклали цей договір про наступне:

1. Сторона-1 зобов‘язується продати та передати Стороні-2, а Сторона-2 зобов‘язується купити та прийняти від Сторони-1 квартиру під №____ в будинку ____ по вулиці ____ в м. ____, протягом строку в один рік з моменту укладання даного договору, тобто до «__»_______року, та укласти договір купівлі-продажу зазначеної квартири протягом цього ж строку на умовах, передбачених даним договором.
2. Квартира, яка є предметом даного договору, належить Стороні-1 на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого ______, приватним нотаріусом _____ міського нотаріального округу, ______ року, реєстровий номер ___. Реєстрація права власності проведена _______ року, право власності зареєстровано в реєстровій книзі ____ за реєстровим номером _____ (витяг про державну реєстрацію прав №____, виданий _______ «_»________ 12.05.2007 року).
3. Сторона-1 свідчить, що дійсно є власником квартири, не має обмежень щодо свого права розпорядження квартирою, ні квартира, ні будь-яка її частина на момент укладення цього договору нікому іншому не продана, не подарована, не відчужена іншим способом, не надана в іпотеку, не передана в оренду чи безоплатне користування, не є предметом обтяження, в податковій заставі і під забороною (арештом) не перебуває, права третіх осіб (права наймача, право застави, право довічного утримання тощо) щодо квартири відсутні, питання права власності на квартиру не є предметом судового розгляду, будь-які спори відносно зазначеної квартири відсутні, квартира не внесена до статутного капіталу юридичних осіб, у квартирі не зареєстровано місцезнаходження юридичної особи.

Сторона-1 повідомлений нотаріусом, що відповідно до ст. 659 Цивільного кодексу України у разі невиконання вимоги щодо попередження ним покупця про права третіх осіб на квартиру покупець має право вимагати зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб. Згідно з ч. 1 ст. 661 Цивільного кодексу України у разі вилучення за рішенням суду квартири у покупця на користь третьої особи на підставах, що виникли до продажу квартири, продавець має відшкодувати покупцеві завдані йому збитки, якщо покупець не знав або не міг знати про наявність цих підстав.

4. Сторона-1 свідчить, що квартира перебуває в належному технічному стані, прихованих дефектів, недоліків, самовільних перепланувань в квартирі немає, квартира є придатною для використання за призначенням.

Квартира, що продається, оглянута Стороною-2 до підписання даного договору. На момент огляду будь-яких недоліків, які перешкоджали б її використанню за призначенням, не виявлено. Сторона-2 заявляє, що не має будь-яких претензій до Сторони-1 з приводу якісних технічних характеристик щодо квартири, яка є предметом даного договору.

5. За домовленістю Сторін продаж вищевказаної квартири буде вчинено за ____ (сума прописом) гривень 00 копійок з урахуванням суми забезпечення виконання зобов’язання, переданої за даним договором. Суму продажу квартири Сторона-2 зобов’язана сплатити Стороні-1 в повному обсязі в момент підписання договору купівлі-продажу квартири.
6. За домовленістю Сторін витрати, пов’язані з нотаріальним посвідченням договору купівлі-продажу, Сторони несуть порівну.
7. При підписанні договору купівлі-продажу квартири Сторона-1 зобов’язується передати Стороні-2 технічний паспорт та інші документи, що стосуються квартири.
8. Нотаріусом роз‘яснено Сторонам положення чинного законодавства щодо порядку укладення попередніх договорів та договорів купівлі-продажу, підстав та наслідків визнання їх недійсними, зміст статей 182, 203, 635, 655-697 Цивільного кодексу України, статей 59-65, ст. 74 Сімейного кодексу України, ст. 12 Закону України “Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей”, ст. 17 Закону України «Про охорону дитинства».
9. Сторона-1 стверджує, що документи, які підтверджують його право власності на квартиру, та всі надані ним відомості відносно зазначеної квартири є достовірні та правдиві. В разі, коли документи чи відомості щодо вищезазначеної квартири виявляться недостовірними, неправдивими, Сторона-1 зобов’язаний відшкодувати заподіяні Стороні-2 збитки та витрати у повному обсязі.
10. На підтвердження зобов’язання і на забезпечення його виконання Стороною-2 сплачується Стороні-1 сума забезпечення виконання зобов’язання в розмірі ____ (сума прописом) гривень 00 копійок.

Зазначена сума отримана Стороною-1 від Сторони-2 до моменту підписання даного договору в повному обсязі.

11. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням.
12. Зобов'язання, встановлене даним договором, припиняється, якщо договір купівлі-продажу зазначеної квартири не укладений протягом строку, встановленого в п. 1 даного договору, або якщо жодна із Сторін не направить другій Стороні пропозицію про його укладення.
13. Якщо договір купівлі-продажу не буде укладено протягом строку, встановленого в п. 1 даного договору, з вини Сторони-1, то Сторона-1 зобов’язана протягом трьох календарних днів з дня настання зазначеного строку повернути Стороні-2 суму забезпечення виконання зобов’язання, отриману за даним договором, та сплатити Стороні-2 штраф в розмірі 100 (ста) % від суми забезпечення виконання зобов’язання, що була отримана нею за даним договором.
14. Якщо договір купівлі-продажу квартири не буде укладений протягом строку, встановленого в п. 1 даного договору, з вини Сторони-2, то сума забезпечення виконання зобов’язання, отримана Стороною-1 за даним договором, залишається у Сторони-1.
15. Всі істотні умови договору купівлі-продажу квартири, які не встановлені даним договором, погоджуються за домовленістю Сторін. Сторони гарантують, що протягом строку, зазначеного в п. 1 даного договору, узгодять всі істотні умови договору купівлі-продажу квартири, які не визначені в даному попередньому договорі.
16. Ми, Сторони, підтверджуємо, що цей договір відповідає нашим дійсним намірам і не носить характеру фіктивного та удаваного правочину, укладається нами у відповідності зі справжньою нашою волею, без будь-якого застосування фізичного чи психічного тиску та на вигідних для нас умовах і не є результатом впливу тяжких обставин, договір укладається нами без застосування обману чи приховування фактів, які мають істотне значення, ми однаково розуміємо значення, умови договору, його природу і правові наслідки, бажаємо настання саме тих правових наслідків, що створюються даним договором, а також свідчимо, що договором визначені всі істотні умови, про що свідчать наші особисті підписи на договорі.
17. Сторони підтверджують, що домовились і не мають жодних зауважень, доповнень або суперечностей відносно умов даного договору.
18. Договір складено в трьох примірниках, один з яких зберігається в справах приватного нотаріуса ______ міського нотаріального округу _____, а інші видаються Сторонам.
19. Дружина Сторони-1 надала свою згоду на продаж ним вищевказаної квартири і укладення даного договору та договору купівлі-продажу квартири в заяві, справжність підпису на якій засвідчено _____, приватним нотаріусом ______ міського нотаріального округу, ______ року, реєстровий номер ____.

Дружина Сторони-2 надала свою згоду на купівлю ним вищевказаної квартири і укладення даного договору та договору купівлі-продажу квартири в заяві, справжність підпису на якій засвідчено ______, приватним нотаріусом _____ міського нотаріального округу, _____ року, реєстровий номер ___.

ПІДПИСИ: ПІДПИС (Шевченко М.В.)

                    ПІДПИС (Пустовий О.В.)

ПОСВІДЧУВАЛЬНИЙ НАПИС НОТАРІУСА

Покупка недвижимости в Украине нерезидентами

Какие особенности приобретения недвижимости в Украине иностранными гражданами? С какими сложностями они могут столкнуться в процессе?

Процедура приобретения недвижимого имущества (квартиры, дома и т.п.) иностранцами в Украине аналогична порядку, установленному для наших физических и юридических лиц. Статья 26 Конституции Украины, а также Закон "О правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства" предоставляют иностранным гражданам равные с гражданами Украины права на получение в собственность любого имущества, оборот которого не запрещён законодательством.

Иными словами, иностранец, желающий приобрести, например, квартиру, должен заключить нотариальный договор купли-продажи, с последующей государственной регистрацией такого договора, а также регистрацией права собственности. Для нотариального удостоверения договора иностранец должен предоставить нотариусу стандартный для таких сделок пакет документов. Единственное, о чём нужно заранее позаботиться, - это  получение иностранцем в органах ГНИ идентификационного номера физического лица (без него нотариус не удостоверит сделку), а также предоставление письменного согласия супруга иностранца-покупателя (при его наличии) на покупку такой квартиры и переведённые и легализированные в Украине все документы, требуемые нотариусами от покупателя. В остальном процедура стандартная. Следует также отметить, что иностранцы могут приобретать права на недвижимость также иными законными способами: по договору дарения, мены, по наследству и т.д.

Определённые ограничения предусмотрены в законодательстве относительно прав иностранцев на земельные участки.

В соответствии с частью 2 ст. 81 Земельного кодекса Украины иностранные граждане могут приобретать в частную собственность любые земельные участки несельскохозяйственного назначения, расположенные в пределах населенного пункта,  а также земельные участки, за границами населённых пунктов, только если на них расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности. Приобретать указанные земельные участки иностранцы могут следующими способами: по гражданско-правовым соглашениям (договор купли-продажи, дарения, мены и т.п.); вследствие выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие им на праве собственности; вследствие принятия наследства.

Особый порядок установлен для земель сельхозназначения в силу декларируемого государством принципа их приоритетности. Такие земли могут принадлежать иностранцам исключительно на праве пользования, а в случае их перехода в собственность иностранца по наследству, они должны быть отчуждены в течении года резидентам Украины. Однако ответственности за нарушение указанной нормы в законодательстве прямо не предусмотрено. В худшем случае право собственности иностранца на унаследованный им земельный участок сельхозназначения может быть прекращено принудительно в судебном порядке. 

Иностранные юридические лица также могут приобретать земельные участки государственной и коммунальной собственности, по предварительному согласованию с Верховной Радой и Кабинетом Министров Украины соответственно. Обязательным условием для приобретения иностранными юрлицами таких земель является предварительная регистрация постоянного представительства с правом осуществления хозяйственной деятельности на территории Украины.

Некоторые сложности могут возникнуть при намерении иностранца приобрести недвижимость в Украине в кредит. Практика показывает, что украинские банки не особо охотно кредитуют иностранцев даже под залог недвижимости, учитывая сложности в проверке уровня и легальности доходов, получаемых таким иностранцем за пределами Украины. Однако если иностранец постоянно проживает и работает в Украине и соответственно получает здесь доход, проблем с получением ним кредита быть не должно.