С какого момента возникает обязанность внесения арендной платы за земельный участок?

Анализ практики рассмотрения дел, касающихся земельных правоотношений, свидетельствует о соблюдении судами позиций Верховного Суда Украины, которые определяют: кто должен платить за землю, с какого момента, а кто может быть освобожден от такого платежа.

Определение целевого назначения

В спорах о размере платы ВСУ определил определенные правовые подходы, которые устанавливают порядок применения коэффициента в соответствии с целевым назначением арендованного земельного участка.

Так, в постановлении от 10.02.2016 (№21-4172а14) ВСУ указал, что основанием для начисления платы за землю являются данные Государственного земельного кадастра. Если решением городского совета земельный участок отнесен к определенной категории целевого назначения, то начисление и уплата арендной платы без учета соответствующего коэффициента являются ошибочными.

При этом в постановлении от 15.11.2016 (№21-2255а16) ВСУ отметил: ни ст. 286 Налогового кодекса, ни закон «О Государственном земельном кадастре» не требуют при исчислении платы за землю после вступления в силу указанного закона (1.01.2013) заменять выданные ранее органами, которые осуществляли ведение ГЗК, данные о нормативной денежной оценке земли сведениями о такой ​​же оценке, оформленной в соответствии со ст.38 указанного закона.

Интересным в этом контексте также выглядит постановление суда от 26.01.2016 (дело №808 / 3751/14), в котором хотя и сказано об отсутствии сходства правоотношений по делам, которые приводятся для сравнения, однако фактически подтверждается правовая позиция, согласно которой при исчислении и осуществлении арендной платы за участок следует использовать данные территориального органа Госкомзема, а именно - извлечение (справку) из технической документации по нормативной денежной оценке земель, с определенным в нем коэффициентом функционального назначения. При этом суды пришли к выводу, что ни налоговый орган, ни суд не наделен полномочиями самостоятельно определять нормативную денежную оценку земли.

В постановлении от 26.10.2016 №21-6403а15 ВСУ обратил внимание на следующее: хотя участок относится к землям рекреационного назначения и изменения его категории не произошло, факт его использования на условиях аренды для эксплуатации и обслуживания базы отдыха, то есть с коммерческой целью, делает невозможным применение коэффициента 0,5.

Вместе с тем в постановлении от 30.03.2016 №21-65412а15 Суд отметил: поскольку изменение категории участка предусматривает законодательно определенную процедуру и принятие горсоветом соответствующего решения, которое является основанием для изменения юридического статуса участка, то только получение разрешения на проектирование и строительство не меняет целевого назначение участка (определенного в договоре как «другая коммерческая деятельность») и, соответственно, коэффициента его функционального использования.

Кто должен платить?

В случае возникновения вопросов о том, кто должен платить за съемный участок, на котором размещен объект недвижимости, в отношении которого сменился собственник по договору купли-продажи, следует обратить внимание на правовую позицию, изложенную в постановлении ВСУ от 8.06.2016 (дело №21-804а16). Он отметил, что, по п.287.7 ст.287 НК, в случае предоставления в аренду участков, отдельных зданий или их частей собственниками и землепользователями налог за площади, предоставляемые в аренду, исчисляется с даты заключения договора аренды участка или с даты заключения договора аренды зданий (их частей).

Частями 1, 2 ст.120 Земельного кодекса предусмотрено, что в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, находящиеся в собственности, пользовании другого лица, прекращается право собственности, право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты . К лицу, которое приобрело право собственности на недвижимость, находящуюся на участке, находящемся в собственности другого лица, переходит право собственности на участок или его часть, на которой размещены такие объекты, без изменения его целевого назначения.

Если же они расположены на участке, находящемся в пользовании, то в случае приобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования участком, на котором они размещены, на тех же условиях и в том же объеме, что были у предыдущего землепользователя .

Согласно  стст.125, 126 ЗК, право собственности на земельный участок, право постоянного пользования и право аренды возникают с момента государственной регистрации этих прав, которая оформляется в соответствии с законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений» от 1.07 .2004 №1952-IV.

Аналогичным образом переход права собственности на надел к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, нормируют положения ст.377 Гражданского кодекса.

По ч.3 ст.7 закона «Об аренде земли» от 6.10.98 №161-хіv, к лицу, к которому перешло право собственности на здание, расположенное на арендованном участке, также переходит право аренды на него. По договору, предусматривающему приобретение права собственности на здание, прекращается договор аренды участка в части аренды предыдущим арендатором, на котором расположено такое сооружение.

Нюансы в договоре

В понимании положений НК плательщиком земельного налога является владелец участка или землепользователь, и обязанность внесения этого платежа возникает с момента вступления в установленном законом порядке права собственности на участок или права пользования им.

Оговорки в договоре купли-продажи объекта недвижимости о том, что продавец продолжает платить арендную плату за землю, а покупатель возмещает соответствующие суммы, не освобождает последнего от обязанности уплаты земельного налога, поскольку договором нельзя изменить исполнения обязанности, установленной законом.

Подобная правовая позиция изложена в постановлениях ВСУ от 2.12.2015 №826 / 3130/15 и от 7.07.2015 №21-775а15, где указано следующее. По правилам п.286.1 ст.286 НК, основанием для начисления земельного налога являются данные государственного земельного кадастра.

При этом собственник нежилого помещения в многоквартирном жилом доме уплачивает в бюджет налог за площади под такими помещениями с учетом пропорциональной доли придомовой территории с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (п.287.8 ст.287 НК).

То есть лицо - владелец помещения в многоквартирном жилом доме является плательщиком

земельного налога с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

В одном из дел суды установили, что истец является собственником нежилых помещений, за земельный участок под которым государственная налоговая инспекция оспариваемым налоговым уведомлением-решением насчитала земельный налог.

Учитывая требования стст.182,334 ЦК и положения закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

Несмотря на то что истец зарегистрировал право собственности или пользования земельным участком под принадлежащими ему на праве собственности помещениями, исходя из принципа приоритетности норм НК над нормами других актов в случае их противоречия, который закреплен в п.5.2 ст.5 НК, обязанность по уплате земельного налога возникла у такого лица с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Две категории льготников

ВСУ выразил правовую позицию относительно двух категорий льготников относительно платы за землю:

  • покупателей объектов незавершенного строительства;
  • дошкольных и общеобразовательных учебных заведений.

Так, в постановлении от 4.09.2012 (дело №21-199а12) Суд обратил внимание на закон «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства» от 14.09.2000 №1953-III, регулирующий механизм приобретения или аренды участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, и, соответственно, на порядок взимания арендной платы за нее. В частности, в ст.28 этого акта (статья исключена согласно закону «О внесении изменений в некоторые законы по вопросам приватизации относительно реализации положений Государственной программы приватизации на 2012-2014 годы» от 13.01.2012 №4336-VI, который вступил в силу 18.02. 2012) было сказано, что покупатель объекта незавершенного строительства с момента приобретения объекта в течение срока его возведения, определенного условиями приватизации, освобождается от платы за участок, на котором расположен этот объект, на срок строительства, определенный условиями приватизации.

В постановлении от 30.09.2015 (дело №804 / 6218/14) ВСУ отметил: поскольку в соответствии с пп.14.1.147 п.14.1 ст.14 НК плата за землю – это общегосударственный налог, взимаемый в форме земельного налога и арендной платы за участки государственной и коммунальной собственности, а из пп.17.1.4 п.17.1 ст.17 НК следует, что налогоплательщик имеет право пользоваться льготами при наличии оснований в порядке, установленном в этом кодексе, согласно пп.282.1.8 п.282.1 ст.282 НК со вступлением НУ в силу (1.01.2011) дошкольные и общеобразовательные учебные заведения, имеющие лицензию, в соответствии с пп.282.1.8 (действующий п.882.1.4 ) п.282.1 ст.282 НК освобождаются от платы за землю.

Сомнительные привилегии

Отдельной категорией, освобожденной от платежей за землю, пока законодательно определено землепользователей в зоне проведения антитеррористической операции. Однако учитывая законодательные пробелы вопрос взыскания с таких лиц задолженности по арендной плате за землю является спорным.

Например, в постановлении Высшего хозяйственного суда от 30.03.2016 (дело №913 / 975/15) обращено внимание на неопределенность территории проведения антитеррористической операции в связи с приостановлением действия утвержденного Кабинетом Министров Перечня населенных пунктов, на территории которых проводится антитеррористическая операция (30.10 .2014 №1053-р). Также местный суд отметил, что при отсутствии такого перечня невозможно применять к спорным правоотношениям нормы специального закона «О временных мерах на период проведения антитеррористической операции» от 2.09.2014 №1669-VII, а потому задолженность по арендной плате за землю подлежит взысканию.

Однако ВХС, поддержав постановление апелляционного суда об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании отметил: хотя действие распоряжения КМ от 30.10.2014 №1053-р было остановлено ​​на основании распоряжения КМ от 5.11.2014 №1079-р, однако оно действовало, поскольку в установленном порядке не отменялось.

Согласно распоряжению КМ от 2.12.2015 №1275-р населенные пункты, в пределах которых расположены земельные участки, о погашении задолженности по арендной плате за которые ставится вопрос, также входят в перечень населенных пунктов, на территории которых проводилась АТО. Поэтому коллегия ВХС пришла к выводу о необходимости применения нормы ст.6 закона «О временных мерах на период проведения антитеррористической операции», признав ее нормой прямого действия, что освобождает субъектов хозяйствования от платы за пользование земельными участками государственной и коммунальной собственности и не предусматривает получения сертификата об удостоверении форс-мажорных обстоятельств.

Европейский подход

Истцами в спорах по арендной плате, как правило, выступают горсовет и райгосадминистрации, реже - прокуроры, которые подают исковые заявления в интересах указанных органов.

Количество исков прокуроров уменьшилась с вступлением в силу с 15.07.2015 закона «О прокуратуре» от 14.10.2014 №1697-VII, согласно чч.3, 4 ст.23 которого такие лица осуществляют представительство в суде законных интересов государства в случае, если защита этих интересов не осуществляет или ненадлежащим образом осуществляет орган государственной власти, орган местного самоуправления или иной субъект властных полномочий, к компетенции которого отнесены соответствующие полномочия, а также в случае отсутствия такого органа.

Например, по делу №910 / 23324/15 постановлением от 29.06.2016 ВХС оставлены без изменений решения предыдущих судебных инстанций об оставлении без рассмотрения иска прокурора, поданного в интересах государства в лице департамента экономики и инвестиций исполнительного органа Киевского городского совета со ссылкой на то, что прокурор подал иск в интересах департамента без достаточных правовых оснований и при отсутствии надлежащего обоснования оснований такого представительства. Это нарушило принцип равенства сторон процесса, что имеет следствием нарушение принципов равенства и состязательности сторон - одной из фундаментальных основ права на справедливый суд.

При этом принята во внимание практика Европейского суда по правам человека, что подтверждает невозможность участия прокурора в судебном процессе без наличия четкого и законного обоснования необходимости такого участия.

Так, в п.87 решения по делу «Салов против Украины» от 6.09.2005 ЕСПЧ отметил, что принцип равенства сторон в процессе является лишь одним из элементов более широкого понятия справедливого судебного разбирательства, которое также включает фундаментальный принцип состязательности процесса ( «Ruiz- Mateos v. Spain », решение от 23.06.93). Более того, принцип равенства сторон в процессе - в смысле «справедливого баланса» между сторонами - требует, чтобы каждой стороне предоставлялась разумная возможность представить дело в таких условиях, которые не ставят эту сторону в существенно невыгодное положение относительно второй стороны ( «Dombo Beheer В.V. v. the Netherlands», решение от 27.10.93 и «Ankerl v. Switzerland», решение от 23.10.96).

Также хозяйственные суды обратили внимание на аналогичную позицию, изложенную в решениях ЕСПЧ «Надточий против Украины» от 15.05.2008, «Kress v. France »от 7.06.2001,« F.С.В. v. Italy »от 28.08.91,« Т. v. Italy »от 12.10.92,« Kaya v. Austria »от 8.06.2006 и« Гурепка против Украины (№2) »от 8.04.2010.

Кроме того, суды приняли во внимание, что согласно решению ЕСПЧ по делу «Менчинской против России» от 15.01.2009 само наличие прокурора в судебном процессе нарушает §1 ст.6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, он, подавая свои замечания и соображения, таким образом становится союзником одной из сторон, что создает ощущение неравенства у другой.

Вместе с тем в некоторых подкатегориях земельных споров, таких как расторжение или признание недействительным договора по распоряжению землей, прокуроры более лояльно воспринимаются судами как истцы по делам.

Например, постановлением от 18.02.2016 ВХС по делу №922 / 4323/15 оставлено без изменений постановление апелляционного суда об отмене постановления местного суда о возвращении без рассмотрения искового заявления прокурора - как поданного без обоснования оснований для представительства.

Суды исходили, в частности, из того, что орган, уполномоченный государством осуществлять соответствующие функции в спорных отношениях, отсутствует, поскольку юридическое лицо, наделенное территориальной общиной города соответствующими полномочиями, - горсовет - в данном случае выступает в качестве ответчика. Представительство прокурором интересов государства в спорных правоотношениях обусловлено необходимостью предотвращения нарушений законодательства о порядке отчуждения земли.

Опубликовано на сайте: 17.05.2017

Автор: Леся Зуевич, юрист, г.Киев

Источник: http://zib.com.ua/ru/



Подпишитесь на рассылку сайта, это бесплатно!
Всего подписчиков - 14163





Простоправо ТВ









Рекомендуем