Три основных направления, способные сдвинуть с места земельную реформу

В последнее время вновь набирает обороты дискуссия по земельной реформе. Ведь в Украине до сих пор не существует рынка земель (Верховная Рада в очередной раз продлила мораторий на продажу сельскохозяйственных угодий), а рынок аренды земли частично находится в тени. Стоит ли ожидать сдвигов в этом вопросе в ближайшее время?

Отмена моратория

Целесообразно напомнить, что в соответствии с меморандумом об экономической и финансовой политике между Украиной и Международным валютным фондом от 1.09.2016 наша страна обязалась принять закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения до конца мая 2017 При этом мораторий на продажу земли должен потерять силу с конца этого же года.

Вопрос отмены запрета является одним из ключевых и наиболее спорных. Основные аргументы оппонентов состоят в том, что отмена моратория приведет к «хищению» земель по низкой стартовой цене, их скупке иностранцами, обнищанию крестьян, которые не смогут конкурировать с крупными агрохолдингами и тому подобное. Вместе с тем почему-то «забывают» о целесообразности создания конкурентной среды аграриев и, соответственно, о возможности для владельцев паев получать больше денег за аренду или продажу, доступ к кредитованию, рост объемов инвестиций и преодоление ряда коррупционных схем, связанных с изменением целевого назначения участков и операций с государственной землей.

Эти, а также другие вопросы, связанные с продажей сельскохозяйственных угодий, призван урегулировать закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который пока существует в виде проекта №5535.

Он предусматривает поэтапное формирование рынка земель и предоставления иностранцам дальнейшего доступа к их приобретению в Украине. Также устанавливаются определенные ограничения на владение - 500 га для физических лиц и до 33% сельскохозяйственных полей объединенной территориальной общины и / или района – для юридических.

Конечно, проект имеет определенные недостатки и требует дополнительного обсуждения и доработки.

Отдельного внимания заслуживают положения, согласно которым лица, которые получили сельскохозяйственные земли в собственность, однако не могут иметь их в собственности в соответствии с требованиями закона, обязаны отчуждать такое имущество в течение года с даты приобретения права собственности. При этом не совсем понятно, кто и как будет проверять правомерность завладения такими угодьями.

Cпорным также выглядит положение о возможности государства сдать участок в аренду без желания владельца в случае, если он не используется по целевому назначению.

В то же время целесообразно было бы также урегулировать вопросы инфраструктуры при продаже земель государственной и коммунальной собственности. Если соответствующая инфраструктура после продажи остается в собственности общины, то надо решать вопрос ее содержания в надлежащем состоянии и порядке использования.

В общем, снятие моратория и, соответственно, создание рынка земель является не слишком популярным решением с политической точки зрения. Однако законодатели вряд ли смогут долго откладывать этот вопрос с учетом требований МВФ, а потому ожидаем, что закон будет принят уже этой весной.

Аграрная логистика

Кроме отмены моратория и формирования рынка земель, другой составляющей аграрной реформы должно быть создание необходимой инфраструктуры для работы сельхозпредприятий.

Ни для кого не секрет, что Украина входит в первую десятку крупнейших мировых производителей зерна и является одним из лидеров экспорта сельскохозяйственной продукции. При этом по сравнению с другими странами аграрная логистика у нас является дорогой и не слишком эффективной.

Сейчас большинство отечественного зерна экспортируется морским путем через терминалы. Напомним, что в 2015/2016 маркетинговом году Украина вывезла его почти 39,5 млн. т. При этом максимальные возможности принятия и обработки плодов злачных культур портовыми операторами Украины - более 50 млн т в год. Но учитывая прогнозы по урожаю уже через несколько лет объемы экспорта зерновых могут превысить пропускную способность морских портов.

Кроме имеющихся мощностей, существуют определенные трудности и с доставкой таких грузов в порты. Это прежде всего касается железнодорожных перевозок. Состояние железнодорожной системы в Украине ежегодно ухудшается, а подвижной состав практически не обновляется. Стоит только вспомнить один из последних примеров - дефицит вагонов осенью 2016, что нанесло труженикам полей значительный ущерб, причем как материальных, так и репутационных. И даже при таких условиях Укрзализныця снова повышает тарифы на грузовые перевозки.

С учетом приведенного одним из приоритетных направлений развития аграрной логистики должно стать привлечение инвестиций в железнодорожную отрасль (не только в производство вагонов, но и в инфраструктуру). Это, между прочим, касается и развития сети дорог (их состояние, как всегда, оставляет желать лучшего), поскольку значительная часть перевозок зерна приходится на автомобильный транспорт.

Также не стоит забывать о хранении урожая. Формально Украина имеет достаточно мощностей для этого, но многие объекты морально и физически устаревшие, а зерновые склады отдельных предприятий не обеспечивают надлежащего качества хранения. При этом построение новых зернохранилищ является затратным делом, которое дополнительно осложняется проблематичностью и высокой стоимостью подключения к тепло- и электросетям. Уже даже не говорим о необходимости прокладки подъездных путей и дальнейших отношений с МПС.

Итак, как видим, аграрная логистика и инфраструктура в Украине нуждаются в инвестициях и модернизации. Внедрение инноваций позволит увеличить объемы экспорта зерна и повысить конкурентоспособность на внешнем рынке.

Приватизация предприятий АПК

И напоследок о еще одном аспекте земельной реформы - разгосударствление предприятий АПК. За прошлый год только 47 предприятий (из более 500), которые находятся в управлении Министерства аграрной политики и продовольствия, вышли в плюс. По информации первого заместителя министра агрополитики, эти сельхозпредприятия имеют около 0,5 млн. га угодий, из которых оформлено меньше трети, что в целом не мешает передавать такие земли в пользование в обход государства.

При таких обстоятельствах приватизация указанных предприятий представляется удобной. Однако при этом не стоит забывать, что большинство из них уже устарели, у многих отсутствуют правоустанавливающие документы на недвижимость.

Кроме того, следует учитывать не слишком благоприятный бизнес-климат, а также сложную процедуру приватизации (которая к тому же предусматривает право работников на льготное приобретение акций своего предприятия). Все это в приводит к ситуации, когда иностранному инвестору проще приобрести аграрные активы на вторичном рынке, чем «играть» в разгосударствление.

В итоге для того, чтобы приватизация действительно работала, не обойтись без значительных изменений в законодательстве, которые позволят упростить процедуру и сделать ее прозрачной. Также обязательно необходимо предоставить инвесторам возможность объективно оценить состояние и стоимость предприятия, которое предлагается к приватизации. Не говоря уже об общем улучшении инвестиционного климата (что касается как дерегуляции / дебюрократизации, так и борьбы с коррупцией).

Итак, земельная реформа в Украине должна быть обязательно комплексной и не ограничиваться вопросом отмены моратория на продажу сельскохозяйственных угодий. Однако с учетом того, что депутаты за столько лет едва смогли подготовить проект №5535 (и то, похоже, только под значительным давлением МВФ), вряд ли приходится в ближайшее время ожидать активных действий в направлении реформирования законодательства для развития аграрной инфраструктуры, логистики и привлечения инвестиций.



Советы юристов для граждан и бизнеса на ваш e-mail!


Путеводитель

Покупка и продажа недвижимости в Украине от А до Я

Простоправо рассказывает, как правильно оформить договор купли-продажи недвижимости, как и в какие сроки зарегистрировать право собственности на квартиру, землю и другое недвижимое имущество, какие документы необходимы для государственной регистрации прав на недвижимость.

Видео путеводитель




Поиск юристов и госорганизаций по крупным городам