Создание ОСМД как эффективный инструмент управления многоквартирным домом

Как известно 1 июля 2015 года вступил в силу Закон Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" (далее – Закон 417). В том, каким образом можно осуществлять управление многоквартирными домами согласно действующему законодательству, разбиралось Prostopravo.com.ua

Краткое содержание и ссылки по теме

  1. Управление многоквартирным домом. Формы и процедуры
  2. Причины необходимости создания ОСМД
  3. Создание ОСМД. Инструкция
  4. Управление многоквартирным домом без ОСМД
  5. Порядок проведения собрания собственников
  6. Принятие решений с помощью письменного опроса
  7. Реорганизация жилищно-строительного кооператива в объединение сособственников многоквартирного дома
  8. ЖСК или ОСМД, перспективы сосуществования

    8.1 Общая характеристика ЖСК

    8.2 Имущество, средства и земля ЖСК

    8.3 ОСМД. Общая характеристика

    8.4 Имущество, средства и земля ОСМД

    8.5 Выводы


Управление многоквартирным домом. Формы и процедуры

Закон предусматривает две формы управления многоквартирным домом его совладельцами. По их решению все или часть функций по управлению многоквартирным домом могут передаваться управляющему или все функции- объединению совладельцев многоквартирного дома(далее – ОСМД)/ассоциации объединений совладельцев многоквартирного дома.

Принять решение по управлению многоквартирным домом совладельцы должны на собрании. Если в доме создано ОСМД, то такое собрание проводится в соответствии с требованиями Закона Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома»  (далее – Закон об ОСМД) и устава ОСМД, если же ОСМД не создано, то собрание должно быть проведено по процедуре, о которой будет рассказано ниже.

Собрание совладельцев может созываться инициативной группой в составе не менее трех совладельцев или управляющим.Уведомление о дате и месте проведения собрания совладельцев должно быть вручено не позднее, чем за 10 дней до даты проведения собрания в письменной форме каждому совладельцу под расписку или путем почтового отправления заказным письмом на адрес квартиры или нежилого помещения, принадлежащего совладельцу в этом многоквартирном доме, а также должно быть размещено в общедоступном месте при входе в каждый подъезд многоквартирного дома.

Сообщение о проведении собрания совладельцев должно содержать информацию об инициаторе проведения собрания, дату, место и время их проведения, повестку дня. Также к такому сообщению могут прилагаться дополнительные материалы или информация, которые будут рассматриваться на собрании.

Решение считается принятым собранием совладельцев, если за него проголосовали владельцы квартир и нежилых помещений, площадь которых превышает 75 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, кроме решений по вопросам определения управляющего и его отзыве, утверждении и изменении условий договора с управляющим, а также избрания уполномоченного лица (лиц) совладельцев для заключения, внесения изменений и расторжения договора с управляющим. Решения по указанным вопросам  считаются принятыми собранием совладельцев, если за них проголосовали владельцы квартир и нежилых помещений, площадь которых превышает 50 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома.

Если одно лицо является владельцем квартир (квартиры) и / или нежилых помещений, общая площадь которых составляет 50 процентов или более общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, решение считается принятым собранием совладельцев, если за него проголосовало более 75 процентов общего количества совладельцев.

Решение собрания собственников оформляется протоколом, который подписывается всеми совладельцами (их представителями), которые приняли участие в собрании, каждый из которых ставит подпись под соответствующим вариантом голосования ("за", "против", "воздержался"). Форма протокола утверджена приказом Министерства регионального развития, строительстваи жилищно-коммунального хозяйства Украины от 25.08.2015 №203.

Если во время проведения собрания собственников для принятия решения не набрано необходимого количества голосов "за" или "против", проводится письменный опрос совладельцев, которые не голосовали на собрании. Письменный опрос совладельцев проводится инициативной группой в течение 15 календарных дней с даты проведения собрания. Если в течение этого срока необходимого количества голосов "за" не набрано, решение,относительно которого проводилось голосование, считается непринятым.

Письменный опрос может проводиться в отношении одного или нескольких вопросов одновременно. Вопрос - это текст, в котором излагается предложение в виде резолюции, о которой участнику опроса предлагается ответить "за", "против" или "воздержался". Вопрос должен иметь четкую и понятную формулировку, не допускающую различных толкований. Совладельцы должны собственноручно заполнять опросники, в которых указываются день опроса, фамилия, имя, отчество совладельца, документ, подтверждающий право собственности на квартиру или нежилое помещение, номер квартиры или нежилого помещения, общая площадь квартиры или нежилого помещения, документ, предоставляющий полномочия на голосование от имени совладельца (для представителей), ответ совладельца на вопрос "да", "нет" или "воздержался", подпись совладельца и лица, которое проводило опрос.

По результатам подсчета результатов письменного опроса совладельцев лица, которые проводили письменный опрос, его результаты вносят в протокол собрания и подводят общие итоги голосования по всем вопросам. При подсчете голосов учитываются и голоса, поданные на собрании совладельцев, и голоса совладельцев, полученные во время проведения письменного опроса.

Листы письменного опроса совладельцев пронумеровываются, прошнуровываются и прилагаются к соответствующему протоколу собрания.

Сообщение о решении, принятом собранием совладельцев, не позднее 10 дней после его принятия предоставляется в письменной форме каждому совладельцу под расписку или путем почтового отправления заказным письмом на адрес квартиры или нежилого помещения, принадлежащего совладельцу в этом многоквартирном доме, а также размещается в общедоступном месте при входе в каждый подъезд.

Причины необходимости создания ОСМД

Теперь рассмотрим  причины, по которым сособственникам многоквартирных домов необходимо задуматься о создании ОСМД.

Обратимся к статье 13 Закона 417. Кроме того, что положениями этой статьи внесены существенные изменения в Закон об ОСМД, частью 4 этой статьи установлено, что до определения совладельцами многоквартирного дома, в котором не создано ОСМД, формы управления многоквартирным домом, но не более одного года со дня вступления в силу этого Закона (то есть до 01 июля 2016 года), услуги по содержанию такого дома предоставляет субъект хозяйствования, который определен исполнителем услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий в многоквартирном доме до вступления в силу Закона 417.

Частью 5 статьи 13 Закона 417 определено следующее: «В случае, если в течение одного года с даты вступления в силу этого Закона совладельцы многоквартирного дома, в котором не создано объединение совладельцев, не приняли решение о форме управления многоквартирным домом, управление таким домом осуществляется управляющим, который назначается на конкурсной основе исполнительным органом местного совета, на территории которого расположен многоквартирный дом. В таком случае, цена услуги по управлению многоквартирным домом определяется по результатам конкурса,который проводится в порядке, установленном центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом сроком на один год от имени собственников подписывает уполномоченное лицо исполнительного органа соответствующего местного совета, по решению которого назначен управляющй. Если за один месяц до истечения указанного срока ни одна из сторон не уведомит письменно другую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на очередной годичный срок.

В период от объявления конкурса по назначению управляющего многоквартирного дома до момента определения победителей конкурса и заключения договоров о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий продолжают оказывать в соответствующих многоквартирных домах исполнители таких услуг, которые предоставляли соответствующие услуги до начала проведения конкурса.

Если в течение действия договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, совладельцы примут решение об изменении формы управления многоквартирным домом или об избрании другого управляющего, совладельцы имеют право досрочно расторгнуть такой договор, предупредив об этом управляющего, назначенного на конкурсной основе, не позднее чем за два месяца до дня расторжения договора.

В случае изменения формы управления многоквартирным домом или избрания другого управляющего исполнитель услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий должен осуществить окончательное начисление платы за услуги в соответствии с фактическими начислениями и объемами предоставляемых услуг.

Совладельцы многоквартирных домов, содержание которых до дня вступления в силу настоящего Закона осуществляли жилищно-строительные (жилищные) кооперативы, продолжают возмещать расходы на содержание соответствующих зданий и сооружений и придомовых территорий таким кооперативам до момента создания в многоквартирном доме объединения совладельцев многоквартирного дома (в том числе путем реорганизации кооператива) или принятия совладельцами решение о форме управления многоквартирным домом.

Создание ОСМД. Инструкция

Порядок создания ОСМД определен Законом. Предполагается два варианта создания ОСМД. Первый – в жилищно-строительных кооперативах путем реорганизации их в ОСМД, второй – создание «с нуля» в обычных многоквартирных домах.

Итак, жилищно-строительные кооперативы (далее – ЖСК) могут быть реорганизованы в ОСМД по решению общего собрания ЖСК. С момента принятия этого решения указанное собрание считается учредительным собранием ОСББ и далее проводится согласно требований Закона об ОСББ.

Участие в учредительном собрании принимают члены ЖСК, которые полностью оплатили стоимость квартир и надлежащую долю в стоимости нежилых помещений и другого имущества и изъявили желание участвовать в учредительном собрании.

В случае уплаты стоимости квартир и надлежащей доли в стоимости нежилых помещений и другого имущества не в полном объеме отдельными членами ЖСК, они могут принимать участие в собрании с согласия других членов ЖСК.

Создание ОСМД в многоквартирных домах, отличных от ЖСК, начинается с созыва учредительного собрания. Участвовать в таком собрании и принимать решение о создании ОСМД могут только собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме. Учредительное собрание объединения в новопостроенных многоквартирных домах может быть проведено после государственной регистрации права собственности на более половины квартир и нежилых помещений в таком доме.

Созыв учредительного собрания осуществляется инициативной группой, которая состоит не менее чем из трех владельцев квартир или нежилых помещений.

Сообщение о проведении учредительного собрания направляется инициативной группой не позднее, чем за 14 дней до даты проведения учредительного собрания. Уведомление направляется в письменной форме и вручается каждому совладельцу под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом). В сообщении о проведении учредительного собрания указывается, по чьей инициативе созывается собрание, место и время проведения, проект повестки дня.

Учредительное собрание проводит председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих собственников или их представителей.

Каждый совладелец (его представитель) при голосовании имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном дома. То есть, если совладелец владеет помещениями, общая площадь которых составляет 100 квадратных метров при общей площади дома, включая нежилые помещения, 8000 квадратынх метров, то количество его голосов на общем собрании будет составлять 1,25%.

Если одно лицо является владельцем квартир (квартиры) и/или нежилых помещений, общая площадь которых составляет более 50 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, каждый совладелец на учредительном собрании имеет один голос независимо от количества и площади квартир или нежилых помещений, находящихся в его собственности.

Решение считается принятым, если за него проголосовало больше половины общего количества всех совладельцев.Если же в результате проведения учредительного собрания для принятия решения не набрано указанное выше количество голосов "за" или "против", проводится письменное опрос совладельцев, которые не голосовали на учредительном собрании. Письменный опрос совладельцев проводится в течение 15 календарных дней с даты проведения учредительного собрания. Если в течение указанного срока необходимое количество голосов "за" не набрано, решение считается непринятым.

Решение принимается путем поименного голосования. При подсчете голосов учитываются и голоса, поданные совладельцами во время проведения учредительного собрания, и голоса, поданные во время письменного опроса.Решение оформляется личной подписью каждого, кто проголосовал, с указанием результата голосования ("за" или "против").

Наряду с принятием решения о создании ОСМД, учредительное собрание принимает решение об утверждении его устава. Устав ОСМД подписывает председатель учредительного собрания или другое уполномоченное собранием лицо.

ОСМД считается созданным с момента его государственной регистрации,которая проводится в порядке, установленном законом для государственной регистрации юридических лиц.

Бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, которое осуществляло управление многоквартирным домом до создания ОСМД, в трехмесячный срок со дня государственной регистрации объединения обеспечивает передачу ему экземпляра технической и другой предусмотренной законодательством документации на дом, а также документа, на основании которого многоквартирный дом принят в эксплуатацию, технического паспорта и планов инженерных сетей. В случае отсутствия документации на многоквартирный дом бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, осуществлявшее управление им до создания объединения, в течение полугода со дня государственной регистрации объединения восстанавливает всю указанную выше документацию за свой счет.

Управление многоквартирным домом без ОСМД

Законом "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" определены три формы управления многоквартирным домом: собранием жильцов, Объединением собственников многоквартирного дома и избранным собственниками управителем. О том, как осуществляется управление многоквартирным домом, в котором не создано ОСМД, расскажет Prostopravo

В соответствии со ст. 11 Закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» совладельцы принимают решения по управлению многоквартирным домом на собрании .

К полномочиям собрания совладельцев относится принятие решений по всем вопросам управления многоквартирным домом, в том числе о:

  1. распоряжении общим имуществом многоквартирного дома, по установлению, изменению и отмене ограничений по его использованию;
  2. определение управляющего и его отзыв, утверждение и изменение условий договора с управляющим;
  3. избрание уполномоченного лица (лиц) совладельцев при заключении, внесении изменений и расторжении договора с управляющим, осуществление контроля за его исполнением;
  4. определение полномочий управляющего по управлению многоквартирным домом;
  5. проведение текущего и капитального ремонтов, реконструкции, реставрации, технического переоснащения общего имущества многоквартирного дома и определение подрядчиков для выполнения таких работ;
  6. определение даты и места проведения следующего собрания совладельцев;
  7. определение перечня и размера расходов на управление многоквартирным домом.

Порядок проведения собрания собственников

Собрания совладельцев могут созываться инициативной группой в составе не менее трех совладельцев или управляющим.

Сообщение о дате и месте проведения собрания совладельцев должно быть вручено не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания в письменной форме каждому совладельцу под расписку или путем почтового отправления заказным письмом на адрес квартиры или нежилого помещения, принадлежащего совладельцу в этом многоквартирном доме , а также должно быть размещено в общедоступном месте при входе в каждый подъезд многоквартирного дома.

Сообщение о проведении собрания совладельцев должно содержать информацию об инициаторе проведения такого собрания, дате, месте и времени их проведения, повестке дня. К сообщению о проведении собрания совладельцев могут добавляться дополнительные материалы или информация, которые будут рассматриваться на собрании.

Решение считается принятым собранием совладельцев, если за него проголосовали собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 75 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, кроме решений о назначении управляющего и избрании уполномоченного для заключения договора с управляющим, которые считаются принятыми собранием совладельцев, если за них проголосовали владельцы квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 50 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома.

Решение собрания совладельцев оформляется протоколом, который подписывается всеми совладельцами (их представителями), принявших участие в собрании, каждый из которых ставит подпись под соответствующим вариантом голосования ( "за", "против", "воздержался") по форме, утвержденной центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики.

В протоколе обязательно указывается следующая информация о совладельцах (их представителях), принявших участие в собрании совладельцев: фамилия, имя, отчество совладельца, документ, подтверждающий право собственности на квартиру или нежилое помещение, номер квартиры или нежилого помещения, общая площадь квартиры или нежилого помещения, документ, предоставляющий полномочия на голосование от имени совладельца (для представителя).

Принятие решений с помощью письменного опроса

Если во время проведения собрания совладельцев для принятия решения не набрано достаточного количества голосов, проводится письменный опрос совладельцев, которые не голосовали на собрании.

Письменный опрос совладельцев проводится в течение 15 календарных дней с даты проведения собрания совладельцев. Если в течение этого срока необходимого количества голосов «за» не набрано, решения считаются не принятыми.

Письменный опрос совладельцев проводится инициативной группой и другими совладельцами по желанию.

Письменный опрос может проводиться по одному или нескольким вопросам одновременно. Вопрос - это текст, в котором излагается предложение в виде резолюции, по которой участнику опроса предлагается ответить "за", "против" или "воздержался". Вопрос должен иметь четкую и понятную формулировку, не допускаются различные толкования.

Письменный опрос совладельцев проводится путем собственноручного заполнения ими опросников, в которых указываются день опроса, фамилия, имя, отчество совладельца, документ, подтверждающий право собственности на квартиру или нежилое помещение, номер квартиры или нежилого помещения, общая площадь квартиры или нежилого помещения, документ, предоставляющий полномочия на голосование от имени совладельца (для представителей), ответ совладельца на вопрос "да", "нет" или "воздержался", личная подпись совладельца и лица, проводившего опрос.

Голосование от имени совладельца представителем осуществляется в порядке представительства в соответствии с требованиями гражданского законодательства. Каждый совладелец, имеющий право голоса, может реализовать это право при проведении такого опроса только один раз по одному вопросу.

Запрещается в процессе проведения письменного опроса совладельцев принуждать их к голосованию за или против принятия соответствующего решения или вознаграждать их за это в любой форме.

По результатам подсчета результатов письменного опроса совладельцев лица, проводившие письменный опрос, вносят его результаты в протокол собрания и подводят общие итоги голосования по всем вопросам. Во время подсчета голосов учитываются и голоса, поданные на собрании совладельцев, и голоса совладельцев, полученные во время проведения письменного опроса.

Листки письменного опроса совладельцев нумеруются, прошнуровываются и добавляются к соответствующему протоколу собрания.

Протокол собрания совладельцев по вопросам, связанным с избранием управляющего, составляется не менее чем в двух экземплярах, один из которых хранится у управляющего, а второй передается на хранение исполнительному комитету сельского, поселкового, городского совета по месту расположения многоквартирного дома, который размещает результативную часть решения, принятого собранием совладельцев, на своем официальном сайте.

Порядок хранения исполнительными комитетами сельских, поселковых, городских советов протоколов собрания совладельцев и размещения ими на официальном сайте информации о решениях, принятых такими собраниями, устанавливается Кабинетом Министров Украины.

Сообщение о решении, принятом собранием совладельцев, не позднее 10 дней после его принятия предоставляется в письменной форме каждому совладельцу под расписку или путем почтового отправления заказным письмом на адрес квартиры или нежилого помещения, принадлежащего совладельцу в этом многоквартирном доме, а также размещается в общедоступном месте при входе в каждый подъезд.

Решение собрания совладельцев являются обязательными для всех совладельцев, включая тех, которые приобрели право собственности на квартиру или нежилое помещение после принятия решения.

Реорганизация жилищно-строительного кооператива в объединение сособственников многоквартирного дома

Эпоха жилищно-строительных кооперативов, как сообществ собственников жилья, осуществляющих обслуживание и эксплуатацию дома и придомовой территории, постепенно уходит в прошлое, и на их место приходят объединения сособственников многоквартирных домов, имеющие более широкие, закрепленные законодательством, возможности по организации обслуживания дома. Каким образом осуществить реорганизацию жилищно-строительного кооператива в объединение сособственников многоквартирного дома выяснял Prostopravo.com.ua

Возможность создания объединения сособственников многоквартирного дома (далее –ОСМД) путем реорганизации жилищно-строительного кооператива (далее – ЖСК) предусмотрена статьей 5 Закона Украины «Об объединении сособственников многоквартирного дома».

Реорганизация происходит на основании  решения Общего собрания членов ЖСК. Собрание проводится в соответствии с уставом ЖСК и требованиями Закона Украины «О кооперации».  С момента   принятия  решения  о реорганизации ЖСК в ОСМД,   такое собрание считается учредительным для ОСМД и процедура его проведения регулируется Законом Украины «Об объединении сособственников многоквартирного дома».

Принимать участие в  учредительном собрании могут члены ЖСК, которые полностью оплатили  стоимость  жилых  помещений  и принадлежащей  доли в стоимости  нежилых помещений и прочего имущества, а также, изъявили желание принять участие в собрании.

Результатом работы учредительного собрания ОСМД является принятие решения о создании объединения и утверждении его устава.

Гражданский кодекс Украины подразумевает под реорганизацией одну из следующих форм: слияние, разделение, выделение и преобразование. Именно о преобразовании ЖСК в ОСМД и идет речь в данном случае. В случае реорганизации юридических лиц имущество, права и обязанности переходят к правопреемникам, то есть ОСМД принимает на себя все права и обязательства ЖСК.

Реорганизация ЖСК в ОСМД объединяет в себе процедуры государственной регистрации прекращения предприятия и создания нового юридического лица – ОСМД. Эти процедуры регулируются Законом Украины «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц-предпринимателей». В частности, статья 17 этого Закона говорит о том, что для  проведения государственной  регистрации прекращения  юридического лица  в  результате преобразования председатель комиссии по преобразованию  после завершения  процедуры  прекращения ЖСК ( но не ранее  завершения  срока  заявления требований  кредиторами)  должен подать государственному регистратору следующие документы:

  • заполненную регистрационную   карточку по форме 8 на   проведение  государственной регистрации  прекращения   юридического лица  в  результате преобразования;
  • подписанный председателем и членами комиссии по  прекращению  юридического лица и  утвержденный  общим собранием членов ЖСК экземпляр  оригинала   передаточного   акта,   либо его нотариально заверенную копию;

Государственная регистрация  юридического лица, созданного  в результате преобразования, осуществляется в том же порядке, что и вновь создаваемых юридических лиц. Особенностью реорганизации ЖСК в ОСМД является то, что при регистрации ОСМД не нужно платить регистрационный сбор.

Для проведения государственной регистрации ОСМД необходимо подать государственному регистратору такие документы:

  • заполненную регистрационную карточку на проведение государственной регистрации юридического лица (форма 1)
  • экземпляр оригинала (ксерокопию, нотариально заверенную копию) решения учредителей или уполномоченного ими органа о создании ОСМД;
  • два экземпляра устава;

Процедура регистрации ОСМД в результате реорганизации ЖСК выглядит так: государственный регистратор при отсутствии оснований для оставления документов, которые поданы для проведения государственной регистрации, без рассмотрения, обязан проверить эти документы на отсутствие оснований для отказа в проведении государственной регистрации юридического лица. При отсутствии оснований для отказа в проведении государственной регистрации ОСМД государственный регистратор должен внести в регистрационную карточку на проведение государственной регистрации юридического лица идентификационный код  и внести в Единый государственный реестр запись о проведении государственной регистрации юридического лица на основании сведений этой регистрационной карточки. Дата внесения в Единый государственный реестр записи о проведение государственной регистрации ОСМД является датой его государственной регистрации.  Срок государственной регистрации не должен превышать три рабочих дня с даты поступления документов государственному регистратору.

Не позднее следующего рабочего дня после получения государственным регистратором от органов статистики, доходов и сборов, Пенсионного фонда Украины данных о взятии на учет юридического лица государственным регистратором выдается один экземпляр оригинала устава с отметкой государственного регистратора о проведении государственной регистрации юридического лица и выписка из Единого государственного реестра.

Преобразование считается  законченным с момента  государственной  регистрации  ОСМД и государственной регистрации прекращения ЖСК.

ЖСК или ОСМД, перспективы сосуществования

Общая характеристика ЖСК

Жилищно-строительный кооператив  (ЖСК) - детище советской эпохи. И если исходить из норм Жилищного кодекса Украины (принятого еще в далеком 1983 году), то ЖСК были одним из вариантов решения жилищной проблемы в СССР, поскольку право вступления в них предоставлялось в порядке строгой очередности.

ЖСК организовывались при исполкомах местных советов, предприятиях, учреждениях, организациях. Квартиры в ЖСК предоставлялись на основании ордеров, выданных исполкомами местных советов. Фактически, состав членов ЖСК формировался еще до постройки дома и сдачи его в эксплуатацию.

Устав ЖСК, согласно Жилищному кодексу Украины, должен соответствовать Примерному уставу ЖСК, утвержденному Советом Министров УССР, действующему с небольшими изменениями.При этом, именно Примерный устав является наиболее полным нормативным актом, регулирующим правовой статус ЖСК, хотя некоторые его положения не соответствуют действующему украинскому законодательству, в том числе и Закону Украины «О кооперации». Вместе с тем, огромная часть ЖСК живет по уставам, принятым еще в советскую эпоху, не приведенным в соответствие с законодательством Украины.

Имущество, средства и земля ЖСК

Средства жилищно-строительного кооператива состоят из:

  1. вступительных взносов;
  2. паевых взносов;
  3. взносов на проведение капитального ремонта жилого дома (домов);
  4. взносов на эксплуатацию жилого дома (домов) и содержание придомовой территории;
  5. других поступлений.

Кооператив является собственником зданий, сооружений, денежных и имущественных взносов его членов, изготовленной продукции, доходов, полученных от ее реализации и осуществления другой предусмотренной уставом деятельности, а также иного имущества, приобретенного на основаниях, не запрещенных законом.

Вступительные взносы вносятся членами ЖСК, вступившими в кооператив до сдачи дома (домов) в эксплуатацию. Размер вступительного взноса определяется общим собранием членов кооператива.

Взносы   на  проведение  капитального  ремонта  жилого дома взымаются с  членов  ЖСК,  исходя из балансовой стоимости квартир, …, а взносы на эксплуатацию жилого дома и содержание придомовой территории - в размерах, необходимых  для  покрытия  фактических  расходов  кооператива  на   эти цели, исходя из жилой площади занимаемых квартир.

По  решению Общего собрания членов ЖСК могут  создаваться  специальные  фонды на  цели,  соответствующие  заданиям  кооператива  (на  благоустройство  территории, культурно-массовую работу  среди  членов  кооператива  и  членов  их семей,  премирования членов правления, ревизионной комиссии, и других членов кооператива и т.д.).

Земля кооператива состоит из земельных участков, предоставленных ему в аренду или приобретенных им в собственность. Жилищно-строительным (жилищным) кооперативам по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления земельные участки для жилого …строительства передаются безвозмездно в собственность или предоставляются в аренду в размере, который устанавливается согласно утвержденной градостроительной документации. Кроме того, жилищно-строительные (жилищные) … кооперативы могут приобретать земельные участки в собственность по гражданско-правовым соглашениям.

ОСМД. Общая характеристика

Как уже неоднократно говорилось, объединение сособственников многоквартирного  дома (далее - ОСМД)  -  юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых   помещений многоквартирного  дома  для содействия использования их собственного имущества и управления, содержания и использования общего имущества. Целью создания ОСМД является защита прав и интересов сособственников, обеспечение надлежащего содержания и использования общего имущества, своевременного поступления средств для   оплаты  всех  необходимых платежей.

Законодатель декларирует, что основной  деятельностью ОСМД является осуществление функций, обеспечивающих  реализацию  прав  сособственников  на владение и пользование общим имуществом сособственников,  надлежащее содержание многоквартирного дома и придомовой территории, содействие совладельцам в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнения ими своих обязательств, связанных с деятельностью ОСМД.

Устав объединения составляется в соответствии с типовым уставом, текст которого утвержден приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 27.08.2003 № 141, и с требованиями Закона Украины «Об объединении сособственников многоквартирных домов».

Объединение самостоятельно определяет порядок управления многоквартирным домом и может изменить его в порядке, установленном законодательством и уставом ОСМД. По решению общего собрания функции управления многоквартирным домом могут быть переданы (все или частично) управляющему или ассоциации.

Если функции по управлению многоквартирным домом по решению общего собрания переданы управляющему, отношения управления регулируются договором, заключенным между ОСМД и управляющим, условия которого должны соответствовать условиям типового договора, утвержденного тем же приказом, что и типовой устав ОСМД.

Имущество, средства и земля ОСМД

Имущество ОСМД состоит из:

  • имущества, переданного ему совладельцами в собственность;
  • полученных доходов;
  • другого имущества, приобретенного на основаниях, не запрещенных законом.

Имущество, приобретенное ОСМД за счет взносов и платежей совладельцев, является их совместной собственностью.

Порядок уплаты, перечень и размеры взносов и платежей совладельцев, в том числе, отчислений в резервный и ремонтный фонды, устанавливаются общим собранием ОСМД согласно законодательству и его уставу.

Что касается земельных участков ОСМД, то в отличие от земель ЖСК, законодательство напрямую  не регулирует вопросы, связанные с землей, принадлежащей непосредственно ОСМД. Нормы Земельного кодекса Украины говорят о земельных участках многоквартирных домовА далее статья 42 Земельного кодекса Украины говорит о том, что  земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также прилежащие к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, которые осуществляют управление этими домами.

Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также прилежащие к ним здания, сооружения и придомовая территория, которые находятся в общей совместной собственности владельцев квартир и нежилых помещений в доме, передаются безвозмездно в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины.

Порядок использования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а также прилежащие к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяется совладельцами.

Размеры и конфигурация земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а также прилежащие к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяются на основании соответствующей землеустроительной документации.

Таким образом, для того, чтобы земля многоквартирного дома перешла в постоянное пользование ОСМД, необходимо ОСМД создать и взять многоквартирный дом в управление.

Для обеспечения содержания и эксплуатации многоквартирного дома, пользования общим имуществом в таком доме, включая текущий ремонт, содержание многоквартирного дома и придомовой территории, водоснабжение и водоотвод, теплоснабжения и отопления, вывоз бытовых отходов, ОСМД по решению общего собрания имеет право:

  • удовлетворять указанные потребности самостоятельно путем самообеспечения;
  • определять управляющего, исполнителей отдельных жилищно-коммунальных услуг, с которыми все сособственники заключают соответствующие договоры;
  • выступать коллективным потребителем (заказчиком) всех или части жилищно-коммунальных услуг.

Самостоятельное обеспечениеОСМД содержания и эксплуатации многоквартирного дома, пользования общим имуществом в многоквартирном доме может осуществляться непосредственно совладельцами, а также путем привлечения объединением физических и юридических лиц на основании заключенных договоров.

Газо - и электроснабжение квартир и нежилых помещений осуществляется на основании договоров между их владельцами и газо - и электроснабжающей организациями в соответствии с требованиями законодательства.

Для финансирования самообеспечения объединения совладельцы платят соответствующие взносы и платежи в размерах, установленных общим собранием объединения. С согласия правления ОСМД отдельные сособственники могут в счет уплаты таких взносов и платежей выполнять отдельные работы.

ОСМД оплачивает холодную и горячую воду, тепловую и электрическую энергию, природный газ, коммунальные услуги по ценам (тарифам), установленным для населения, кроме части таких услуг, которые оплачиваются собственниками нежилых помещений.

Выводы

Исходя из вышесказанного, можно сделать выводы о том, что функционально ЖСК и ОСМД очень близки между собой. Обе эти структуры являются средством самоорганизации жильцов многоквартирных домов по управлению этим домом. Различие между ЖСК и ОСМД состоит в том, что ЖСК организовывается еще до начала строительства дома, а ОСМД создается уже собственниками квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме. ЖСК, как и ОСМД, может аккумулировать средства, необходимые для обслуживания дома, определять порядок расходования этих средств, распоряжаться имуществом, принадлежащим кооперативу.

Минусами в такой структуре, как ЖСК является отсутствие четкого нормативного регулирования его деятельности, сложности в проведении общих собраний, поскольку достаточно редко есть возможность собрать для них  кворум, отследить изменения в составе членов ЖСК и т.д. Однако, эти сложности не являются непреодолимым препятствием для кооперативов в управлении своими домами.

 

 

Не пропустите новые статьи!





Полезные статьи по данной тематике