Особенности регистрации права собственности на кооперативную квартиру

На сегодняшний день процедура регистрации прав на недвижимое имущество урегулирована Законом Украины "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений" и Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденным Постановлением Кабинета Министров Украины №1127 от 25.12.2015 года. Пункт 80 указанного Порядка определяет особенности государственной регистрации права собственности на отдельное индивидуально определенное недвижимое имущество (квартира, жилое, нежилое помещение и т.д.), размещенное в объекте недвижимого имущества, строительство которого осуществлялось в результате деятельности кооператива.

Для проведения государственной регистрации на кооперативную квартиру в доме, строительство которого и принятие в эксплуатацию состоялось до 01.01.2013 года, государственному регистратору нужно подать только два документа:

  • справку кооператива о членстве лица в кооперативе и внесение таким членом кооператива паевого взноса в полном объеме;
  • технический паспорт на отдельное индивидуально определенное недвижимое имущество (квартира, жилое, нежилое помещение и т.д.).

Таким образом, для того, чтобы зарегистрировать свое право собственности на квартиру в кооперативном доме лицо должно совершить следующие действия:

  • обратиться к председателю кооператива, в котором расположена его квартира с заявлением о выдаче справки, в которой обязательно должно быть указано два обстоятельства: членство в этом кооперативе и полная выплата членом кооператива стоимости своего пая;
  • обратиться в органы технической инвентаризации (это может быть, как соответствующее коммунальное предприятие «Бюро технической инвентаризации», так и любое лицо, которое имеет соответствующее свидетельство) с заказом на проведение технической инвентаризации квартиры и изготовление соответствующего технического паспорта;
  • полученную справку и технический паспорт на квартиру вместе со своим паспортом и карточкой налогоплательщика (т.н. «идентификационный код») подать или государственному регистратору через систему Центров предоставления административных услуг, или нотариусу лично;
  • оплатить государственную пошлину за проведение государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (обычно при подаче документов вам сразу будет предоставлено соответствующую квитанцию ​​с реквизитами);
  • по истечении определенного времени (в зависимости от того, кому именно были поданы документы для проведения регистрации, и выбора сроков ее проведения) получить копию решения государственного регистратора о государственной регистрации прав и выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и их обременений.

Такое извлечение и будет документом, подтверждающим право собственности лица на его квартиру в кооперативном доме.

При этом, сразу нужно отметить, что извлечение будет выдано на простой бумаге, не содержащей никаких степеней защиты (бланки больше не используются).

Как видим, на сегодняшний день процедура государственной регистрации права собственности на квартиру в кооперативном доме достаточно проста и прозрачной.В то же время нередки случаи, когда государственные регистраторы вопреки требованиям закона принимают решение о приостановлении рассмотрения заявлений или вообще об отказе в их удовлетворении по надуманным основаниям. В таких случаях мы рекомендуем обращаться в суд с соответствующими исками об обжаловании их действий и решений.

Какие проблемы могут возникнуть при регистрации права собственности на кооперативную квартиру?

В чем именно заключается основная проблематика при регистрации права собственности на кооперативную квартиру мы рассмотрим далее.

При выдаче справки о членстве лица в кооперативе и о выплате лицом стоимости своего пая  лица, ответственные за выдачу такой справки (председатель кооператива и главный бухгалтер) никоим образом не обязаны проверять обстоятельства, имеющие существенное значение .

Так, выдавая лицу такую ​​справку, председатель кооператива не проверяет, находилось ли лицо в браке в период выплаты стоимости своего пая, и за какие средства осуществлялась такая выплата.

Иными словами, фактически игнорируются нормы семейного и гражданского законодательства, регулирующие правоотношения в конкретный период.

В разное время такими документами были Закон Украины «О собственности», Гражданский кодекс Украины, Кодекс о браке и семье, Семейный кодекс Украины, Жилищный кодекс УССР и другие.

Для лучшего понимания приведем простой пример.

Лицо 1 находится в зарегистрированном браке с 1980 года с Лицом 2, а также является членом кооператива ЖСК-1 с 1981 года и владеет квартирой в этом кооперативе №10

В 2000 году за квартиру №10 в ЖСК-1 полностью выплачивается стоимость пая Лицом 1.

В 2005 году Лицо 1 расторгает брак с Лицом 2 и остается проживать в квартире №10 в ЖСК-1.

В 2015 году Лицо 1 решает зарегистрировать свое право собственности на указанную квартиру и обращается к руководству ЖСК-1 с заявлением о выдаче ему справки о его членстве в кооперативе и выплате стоимости пая.

Председатель и главный бухгалтер ЖСК-1 действуя абсолютно законно проверяют только списки членов ЖСК-1, бухгалтерию и, установив факт членства лица в кооперативе и факт выплаты стоимости пая за данную квартиру, выдают соответствующую справку.

Из данной справки не усматривается, находилось ли Лицо 1 в браке в период выплаты стоимости пая за квартиру №10 и за какие именно средства осуществлялась такая выплата (за личные средства Лица 1 или совместные с Лицом 2).

Лицо 1 с предоставленной справкой (предварительно изготовив техническую документацию на квартиру) обращается к государственному регистратору с заявлением о регистрации его вещного права - права собственности на недвижимое имущество, на основании которой государственный регистратор принимает соответствующее решение.

И именно в этот момент происходит нарушение прав лица 2, и нарушение такое связано не с противоправными действиями государственного регистратора, а связано с предоставлением ЖСК-1 справки, содержащей информацию, которая не соответствует действительности.

Таким образом, тот факт, что должностные лица ЖСК-1 не проверили данные лица по нахождению ее в браке и происхождению денежных средств, которыми была выплачена стоимость пая, привел к нарушению права лица 2 на часть имущества в общей совместной собственности.

А соответственно, если произошло нарушение права лица, то это может привести к обращению такого лица в суд за защитой своего нарушенного права, и как следствие - отмене уже зарегистрированного права собственности.

Актуальная судебная практика том прямым подтверждением.

В постановлении ВССУ по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 27.01.2016 года по делу №6-20870ск15 (http://reyestr.court.gov.ua/Review/56486268) среди прочего говорится следующее:

«Согласно разъяснению, содержащемуся в п. п.« а » п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Украины от 18 сентября 1987 № 9 « О практике применения судами законодательства о жилищно-строительных кооперативах» при рассмотрении споров о разделе квартиры между супругами, которые развелись, следует учитывать, что пай, внесенный супругами в ЖСК в период совместного проживания за счет общих средств, а также за счет средств, подаренных супругам или полученных ими в ссуду, а после полной уплаты паевого взноса - квартира является их общим имуществом и подлежит разделению на общих основаниях».

В постановлении ВССУ по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 22.06.2016 года по делу №668 / 12085/15-ц (http://reyestr.court.gov.ua/Review/58975351) суд отметил следующее:

«Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Украины №9 от 18 сентября 1987 (с изменениями) « О практике применения судьями законодательства о жилищно-строительных кооперативах» разъяснено, что пай, внесенный супругами в ЖСК в период совместного проживания за счет общих средств , а также за счет средств, подаренных супругам или полученных им в ссуду, а после полной уплаты паевого взноса - квартира является их общим имуществом и подлежит разделу на общих основаниях.

Статьей 16 Закона Украины «О собственности» предполагалось, что имущество, нажитое супругами во время брака, принадлежит им на праве общей совместной собственности. Осуществлениt ими этого права регулируется этим Законом и Кодексом о браке и семье Украины.

Таким образом, удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, с выводом которого согласился и апелляционный суд, пришел к обоснованному выводу о том, что сторонам на праве собственности принадлежит по S части спорной квартиры, поскольку пай внесен супругами в ЖСК в период совместного проживания и за счет общих средств, поэтому согласно предписаниям ст. 28 КоБС, а также ст.70 СК Украины доли сторон в общей совместной собственности равны ».

В своем постановлении от 15.03.2017 года по делу №205 / 2696/15-ц (http://reyestr.court.gov.ua/Review/65771853) ВССУ по рассмотрению гражданских и уголовных дел отменяя решение апелляционного суда и передавая дело на рассмотрение в суд апелляционной инстанции отметил:

«Согласно ч. 1 ст. 22 КоБС Украины, действующего на момент приобретения имущества, имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей совместной собственностью. Каждый из супругов имеет равные права владения, пользования и распоряжения этим имуществом.

Согласно разъяснениям, предоставленным в п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Украины от 22 декабря 1995 года № 20 «О судебной практике по делам по искам о защите права частной собственности», при разрешении споров о праве собственности на жилой дом на квартиру в жилищно-строительном или жилищном кооперативе, на другие здания судам следует исходить из разъяснений, даны[ Пленумом Верховного Суда Украины в принятых им постановлениях по этим вопросам. Кроме этого, следует учитывать, что при полном внесении паевых взносов за квартиру, дачу, гараж, иное строение или помещение, предоставленные члену жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или другого кооператива или общества, у лица, имеющего право на долю в паевых взносах, возникает право собственности на соответствующую долю квартиры, дачи, гаража или другого здания.

Кроме того, в п. 6-1 постановления Пленума Верховного Суда Украины от 18 сентября 1987 № 9 «О практике применения судами законодательства о жилищно-строительных кооперативах» разъяснено, что в соответствии с п. 1 ст. 17 Закона Украины «О собственности» при внесении пая в ЖСК за счет средств, полученных в результате совместной работы семьи члена кооператива, паенакопление, а после полного внесения пая - квартира является общей совместной собственностью членов семьи, если иное не было установлено письменным соглашением между ними ».

Из изложенного можно сделать вывод, что на сегодняшний день законодательно не урегулирован пробел в процедуре выдачи справок кооперативами о членстве лиц в них и о выплате такими лицами стоимости пая.

Фактически указанный пробел решен в актуальной судебной практике, но, по нашему мнению, такое урегулирование должно произойти путем принятия на законодательном уровне соответствующих норм, которые бы четко регулировали порядок выдачи подобного рода справок кооперативами.

Опубликовано на сайте: 10.11.2017

Автор: Адвокатское бюро АБ "Дмитрия Цыплицкого"

Источник: http://protokol.com.ua



Подпишитесь на рассылку сайта, это бесплатно!
Всего подписчиков - 13698




Бесплатная юридическая консультация

Простоправо ТВ

Юридический рынок Украины

Электронное судопроизводство: плюсы и риски

Как известно, Закон "О внесении изменений в Хозяйственный процессуальный кодекс Украины, Гражданский процессуальный кодекс Украины, Кодекс административного судопроизводства Украины и другие законодательные акты" (законопроект №6232), принятый 3 октября 2017 года Верховной Радой, наконец, передан на подпись Президенту Украины Петру Порошенко. В частности, новый закон предусматривает введение электронного судопроизводства.