Может договор предотвратить повышение арендной платы?

Дела, касающиеся вопросов взыскания арендной платы, относятся к одной из многочисленных подкатегорий из общего объема земельных споров. При этом наибольшая доля таких дел связана с арендой земель государственной и коммунальной собственности.

Законодательный приоритет

Чаще всего основанием обращения с иском является отказ арендатора от уплаты новой арендной платы, учитывающей изменения нормативной денежной оценки земли.

Так, удовлетворяя иски о внесении изменений в договоры аренды, которые обосновываются законодательными новеллами, суды мотивируют свои решения предусмотренной в соглашении возможностью увеличения размера арендной платы, а также тем, что арендная плата за участки государственной и коммунальной собственности является регулируемой по цене. При этом хозяйственные суды учитывают правовые позиции, изложенные в частности, в постановлениях Верховного Суда Украины от 20.08.2013 (№3-19гс13), 4.07.2011 (№3-66гс11), 23.05.2011 (№3-42гс11) и 30.05. 2011 (№3-43гс11).

Кроме того, по правоотношениям, возникшим до 1.01.2011 (то есть до вступления в силу Налогового кодекса), принимается во внимание правовое заключение ВСУ, сделанное в постановлениях от 12.12.2012 (№6-146цс12) и 25.06.2011 (№6-17цс11 ). В них определено, что, по смыслу ст.21 закона «О плате за землю» (действовавшего на момент спорных правоотношений), размер и условия арендной платы, указанные в договоре, не могут противоречить действующему на момент его заключения законодательству. Так, годовая арендная плата за участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, не может быть меньше размера земельного налога, устанавливаемого законом «О плате за землю».

Собственно, подобная позиция высказана ВСУ в связи с новым ставкам арендной платы, введенными с вступлением в силу НК. Так, в постановлениях ВСУ от 10.02.2016 (№21-4172а14), 14.04.2015 (№21-165а15), 7.04.2015 (№21-117а15) и 2.12.2014 (№21-274а14) указано, что годовой размер арендной платы за участки государственной и коммунальной форм собственности должен соответствовать требованиям пп.288.5.1 п.288.5 ст.288 НК, является основанием для пересмотра этого размера. В то же время, исходя из принципа приоритетности норм НК, до момента внесения в договор соответствующих изменений размер арендной платы в любом случае не может быть меньше, чем установленный предписаниями кодекса.

В постановлениях ВСУ от 14.03.2017 (№21-2246а16), 16.03.2016 (№1170 / 2а-3151/12), 14.07.2015 (№826 / 5560/14), 21.04.2015 (№21-131а15) и 7.04.2015 (№21-117а15) прямо указано: поскольку законодатель в НК определил нижнюю предельную границу годовой суммы платежа, она должна применяться независимо от того, совпадает ли ее размер с определенным в договоре (если в нем установлено меньшую плату).

Приведенные правовые позиции сейчас учитываются и административными судами при рассмотрении споров по искам арендаторов о признании противоправными и отмене налоговых уведомлений-решений, которыми увеличиваются суммы обязательств по арендной плате и начисляются штрафные санкции. Административные суды придерживаются такой позиции: поскольку увеличение минимального размера арендной платы происходит не в связи с волеизъявлением сторон договора, а из-за изменения ставки налога, то необходимость его уплаты в новом размере возникает у арендатора независимо от внесения изменений в договор.

При этом суды, как правило, не принимают во внимание, что ни одна норма не наделяет налоговые органы полномочиями вмешиваться в отношения сторон договора и начислять суммы обязательства по ним.

Следовательно, положение ч.1 ст.651 Гражданского кодекса и ч.1 ст.188 Хозяйственного кодекса о том, что изменение или расторжение договора допускается только по соглашению сторон, в этом случае не действуют. Арендатор, подписывая договор даже с четко определенной суммой платы, не может надеяться на ее силу именно в согласованном начальном размере на весь срок действия договора.

Более того, по имеющейся судебной практикой, фактически арендатор самостоятельно должен следить за изменениями, происходящими в законодательстве, даже в случае, если они произошли после заключения договора. Кроме того, должен принимать их во внимание при исчислении арендных платежей, не дожидаясь внесения изменений в договор, ибо в противном случае подвергается опасности штрафных санкций.

Как это согласуется с ч.2 ст.21 и ч.2 ст.23 закона «Об аренде земли», согласно которым арендная плата устанавливается по соглашению сторон в договоре и пересматривается на тех же принципах, - непонятно. Однако приоритетным, пожалуй, является положение ст.42 ГК, согласно которой хозяйственная деятельность осуществляется предпринимателями на собственный риск.

Без оценки - недействительны?

Основанием для пересмотра размера арендной платы за землю чаще всего становится изменение нормативной денежной оценки. В спорах об определении размера арендной платы следует учитывать, что в постановлении от 11.05.2016 №6-824цс16 ВСУ выразил такую ​​правовую позицию: учитывая положения абз.1 п.289.1 ст.289 НК и ч.1 ст.13 закона «Об оценке земель» обязанность по уплате арендной платы является нормативно урегулированной и не может определяться или изменяться и прекращаться сторонами договора по собственному волеизъявлению.

В постановлении от 22.05.2013 (№6-11цс13) ВСУ отмечал, что случаи обязательного проведения денежной оценки перечислены в ч.1 ст.13 закона «Об оценке земель», а именно: определение размера земельного налога и арендной платы за участки государственной и коммунальной собственности.

В постановлении ВСУ от 8.04.2015 (№3-41гс15) указано: поскольку в ст.21 закона «Об аренде земли», абз.1 п.289.1 ст.289 НК, ст.1 и ч.1 ст.13 закона « об оценке земель » четко указано, что такая оценка является основой для определения размера арендной платы для земель государственной и коммунальной собственности, земельный налог и арендная плата по своей правовой природе являются разными видами платежей, имеют отличный порядок исчисления и начисления. Поэтому для определения размера арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности оценка является обязательной. А применение для расчета арендной платы норм НК, регламентирующих установление земельного налога, является ошибочным.

При этом в постановлениях от 1.07.2015 (№3-297гс15), 20.05.2015 (№3-70гс15), 1.04.2015 (№3-26гс15) ВСУ развил такую ​​правовую позицию, указав, что заключение договора без проведения оценки является нарушением предписаний ст.13 закона «Об оценке земель», а следовательно, основанием для признания сделки недействительной.

Вместе с тем, если такая оценка не была предусмотрена ч.1 ст.15 закона «Об аренде земли» на момент заключения договора, необходимость согласовывать и указывать такое условие не было обязательным. Поэтому ее отсутствие не является основанием для признания соответствующего договора недействительным (постановление ВСУ от 4.06.2014 №6-55цс14).

Внесение изменений в соглашения

ВСУ систематически обращает внимание на то, что нормативно-денежная оценка является основой для определения размера арендной платы, а ее изменение - основанием для пересмотра такой платы (примером может служить постановление от 3.12.2013 №3-34гс13).

В постановлениях от 2.03.2016 (№3-476гс15) и от 7.10.2015 (№3-481гс15) ВСУ более подробно обозначил указанную позицию и, в частности, отметил следующее. Согласно положениям ст.288 НК основанием для начисления арендной платы является договор. Размер и условия ее внесения определяются по договоренности между арендодателем (собственником) и арендатором. В то же время годовая сумма платежа не может быть меньше определенной в этой статье.

Базой налогообложения в соответствии со ст.271 НК является нормативно-денежная оценка с учетом коэффициента индексации, определенного в соответствии с порядком, установленным разд.ХIII НК.

По содержанию п.289.1 ст.289 НК и ч.1 ст.13 закона «Об оценке земель», для определения размера арендной платы за участки государственной и коммунальной собственности обязательно проводится и используется нормативно-денежная оценка, которая представляет собой капитализированный рентный доход, рассчитанный по утвержденным нормативам (ст.1 указанного закона).

Таким образом, нормативно-денежная оценка является основой для определения арендной платы для земель государственной и коммунальной собственности, а ее изменение является основанием для пересмотра размера такой платы, который в любом случае не может быть меньше, чем установлено положениями ст.288 НК.

Вместе с тем согласно пп.34, 35 ч.1 ст.26 закона «О местном самоуправлении в Украине» к исключительной компетенции городского совета относится решение вопросов регулирования земельных отношений; утверждения ставок земельного налога в соответствии с НК. По положениям ст.144 Конституции и ст.73 указанного закона органы местного самоуправления в пределах определенных полномочий принимают решения, обязательные для исполнения на соответствующей территории.

Если решение городского совета, которым изменена нормативно-денежная оценка и утверждены новые ставки арендной платы, действует и в установленном порядке незаконным НЕ признавалось, то оно является обязательным для исполнения. Соответственно, такое решение является основанием для внесения изменений в договор в части размера арендной платы, в том числе в судебном порядке.

В то же время в соответствии с ч.5 ст.188 ГК, если судебным решением договор изменен, последний считается измененным со дня вступления в силу, если иной срок не установлен решением суда.

Пока суды в решениях о внесении изменений в договоры в части размера арендной платы обычно не определяют даты вступления в силу таких изменений. Итак, последние вступают в силу с момента вступления в силу соответствующего судебного решения. Учитывая указанное ответчики часто прибегают к действиям по максимальному затягиванию рассмотрения таких споров для отсрочки вступления в действие новых арендных ставок.

Однако такая стратегия не всегда помогает. Сейчас имеется по крайней мере одно постановление ВСУ - от 18.05.2016 по делу №6-325цс16, которым ставки были введены задним числом.

Так, Суд, очевидно учтя, что решением городского совета, которым в 2013 году утверждена техническая документация относительно нормативно-денежной оценки земель города и определено, что новая оценка применяется с 1.01.2014, указал: пункт спорного договора следует считать измененным с такой же даты.

Стратегии отсрочки

Анализ показывает, что по делам о внесении изменений в договор в части арендной платы и о взыскании задолженности по платежам, в правовом основании которых определены решение городского совета об установлении обновленной оценки, часто ставится вопрос о приостановлении производства. Ведь ответчиками параллельно подаются иски в административные суды о признании незаконными соответствующих решений органов местного самоуправления.

Позиция ВХС по этому вопросу в основном заключается в том, что рассмотрение соответствующего спора админсудом не является основанием для приостановления производства в хозяйственном деле.

Например, расссмотрев 16.12.2015 дело №922 / 4144/14 ВХС отметил, что под невозможностью его рассмотрения следует понимать невозможность для хозсуда самостоятельно установить обстоятельства, которые устанавливаются другим судом по другому делу - в связи с неподведомственностью или неподсудностью другого дела этом хозяйственному суду, одновременностью рассмотрения двух связанных между собой дел разными судами или по другим причинам. Поэтому основания для приостановления производства отсутствуют, поскольку рассмотрение админсудом  дела, предметом рассмотрения которого является утверждение нормативно-денежной оценки земель города, не может быть препятствием для установления всех существенных обстоятельств по данному хозяйственному делу. Вместе с тем результаты рассмотрения соответствующего админдела могут быть основанием для пересмотра дела, которое находилось в производстве хозсуда, например в порядке подачи заявления о пересмотре решения по вновь открывшимся обстоятельствам.

В то же время ВХС преимущественно исходит из того, что отмененное в судебном порядке как противоправное решение городского совета об установлении новой нормативной денежной оценки земли является нелегитимным с момента принятия. Поэтому оно не может порождать никаких правовых последствий, в том числе и в виде внесения изменений в договоры об определении размера арендной платы.

Например, рассмотрев 24.12.2015 дело №913 / 497/15 ВХС отметил: отмена в судебном порядке решения городского совета об установлении новой нормативной денежной оценки земли является основанием для признания недействительным дополнительного соглашения к договору об установлении нового размера арендной платы. Началом течения исковой давности является дата вступления в законную силу судебного решения, которым отменено решение горсовета, которое было основанием для заключения спорного дополнительного соглашения.

«Для служебного пользования»

В спорах о признании противоправными решений городских советов об утверждении технической документации по нормативно-денежной оценке земель полезным может быть правовой вывод, изложенный ВСУ в постановлении от 21.06.2016 №21-112а16.

В нем, в частности, сказано: хотя техническая документация по бонитировке почв, экономической оценке земель и нормативной денежной оценке участков в пределах населенных пунктов утверждается соответствующим сельским, поселковым, городским советом (ч.1 ст.23 закона «Об оценке земли»), данные о нормативной денежной оценке относительно отдельного участка по правилам ч.2 ст.20 указанного закона оформляются как извлечение из технической документации. Вместе с тем согласно ч.3 ст.23 этого акта такое извлечение выдается центральным органом исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере земельных отношений.

В этом случае утвержденная техническая документация должна иметь гриф ограничения доступа «Для служебного пользования». Поскольку, по правилам п.35 Инструкции о порядке учета, хранения и использования документов, дел, изданий и других материальных носителей информации, содержащих служебную информацию, утвержденной постановлением Кабинета Министров от 27.11.98 №1893, запрещается пользоваться сведениями из документов с грифом « для служебного пользования »для, в частности, публикации в средствах массовой информации, предположение о том, что истец мог узнать и осознать неизбежное влияние обжалуемых решений на свои права, обязанности и интересы со дня опубликования таких данных не соответствует установленным по делу обстоятельствам.

С согласованием и без

В постановлении от 20.08.2013 (№3-21гс13) ВСУ констатировал, что изменение нормативной денежной оценки может быть основанием для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, если это согласовано сторонами в договоре.

В то же время в постановлении от 2.03.2016 (№3-476гс15) ВСУ обратил внимание на то, что судам при решении таких споров также следует исследовать обоснованность и правильность расчета размера арендной платы, указанного истцом.

При учете указанного постановления ВСУ хозяйственные суды некоторое время учитывали ремарку «если это согласовано сторонами в договоре». Например, в деле №3-476гс15 (постановление ВСУ от 2.03.2016) при вынесении постановления от 11.03.2015 ВХС исходил из того, что согласно условиям договора единственным основанием пересмотра размера арендной платы определено увеличение ставок земельного налога. Зато такого основания, как изменение размера нормативной денежной оценки, не предусмотрено.

Однако, поскольку определенное постановление ВХС было отменено, в настоящее время фактически позиция ВСУ заключается в том, что размер арендной платы за участки государственной и коммунальной формы собственности может меняться в силу законов и решений местных советов по соответствующим вопросам, которые вступили в силу, независимо от того , предусмотрена ли возможность такого изменения в самом договоре.

Следовательно, наличие в договоре указания о том, что изменение нормативной денежной оценки является основанием для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, вызывает начисления и взыскания такой платы с взятием во внимание решений местного совета, которыми определено новую оценку даже без внесения изменений в сделки. Вместе с тем отсутствие такого указания предусматривает необходимость заключения дополнительного договора: в добровольном порядке или через суд.

Опубликовано на сайте: 14.04.2017

Автор: Леся Зуевич, юрист, г.Киев

Источник: http://zib.com.ua/ru/



Подпишитесь на рассылку сайта, это бесплатно!
Всего подписчиков - 14541








Простоправо ТВ




Рекомендуем