Иллюстрация http://www.inmagine.com

В последнее время широко обсуждается тема введения нового налога на недвижимость (см. Какие налоги на недвижимость нужно будет платить при новом Налоговом кодексе). Однако не стоит забывать, что также как и раньше, налогом облагаются еще и операции, связанные с отчуждением недвижимости, а также ее наймом. Кто, сколько, когда и кому платит подоходного налога по сделкам с недвижимостью, выяснял портал Prostopravo.

Если недвижимость продается

Не облагаются подоходным налогом доход, полученный от продажи (обмена) не чаще 1 раза в течение отчетного налогового года недвижимого имущества в следующих случаях:

• продажи (обмена) жилого дома, квартиры или ее части, комнаты, садового(дачного дома), включая земельный участок, на котором расположены эти объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения, при условии, что вышеперечисленные объекты находились в собственности плательщика налога более 3 лет;

Согласно Новому Налоговому Кодексу, в отличие от Закона Украины «О налогообложении доходов физических лиц», действовавшего ранее, размер продаваемого жилого дома, квартиры не имеет значения для налогообложения подоходным налогом.

• продажи (обмена) земельного участка, размер которого не превышает нормы бесплатной передачи земельного участка гражданину, при условии пребывания такого участка в собственности плательщика боле трех лет.

Согласно ст.121 Земельного Кодекса Украины установлены такие нормы бесплатной передачи земли в собственность гражданина:

• для ведения фермерского хозяйства – в размере земельного пая, установленного для данной местности;
• для ведения личного сельского хозяйства – не более 2 га;
• для садоводства – 0,12 га;
• приусадебный участок – 0,25 га в селах, 0,15 га в поселках, 0,10 га в городах;
• для индивидуального дачного строительства – 0,10 га;
• для строительства индивидуальных гаражей – 0,01 га.

Если на земельном участке вместе с жилым или садовым (дачным) домом находятся хозяйственно-бытовые сооружения, при отчуждении они налогом отдельно не облагаются.

Во всех остальных случаях (в том числе при продаже или обмене объекта незавершенного строительства) ставка подоходного налога составляет 5% от дохода, полученного от продажи или обмена. В случае с обменом доход равняется денежной компенсации, которую получает плательщик налога от отчуждения принадлежавшего ему объекта недвижимости.

При отчуждении объекта недвижимости физическим лицом-нерезидентом ставка налога составит 15%, а в случае если доход превысит десятикратный размер минимальной заработной платы по состоянию на 1 января отчетного года (на сегодня – 9410 грн.) - 17%.

Стоимость объекта определяется исходя из цены, указанной в договоре, но не может быть ниже оценочной стоимости. Документ, подтверждающий оценочною стоимость объекта недвижимости, подается нотариусу при заключении договора об отчуждении объекта недвижимости и является необходимым условием для удостоверения сделки.

Сумма налога определяется плательщиком самостоятельно и самостоятельно оплачивается им до нотариального удостоверения договора. Без документа, подтверждающего уплату налога, нотариус не удостоверит договор об отчуждении недвижимого имущества. Доход от такого отчуждения должен быть отображен в годовой налоговой декларации.

Исключением является ситуация, когда одной из сторон сделки является юридическое лицо или физическое лицо – предприниматель, в таком случае именно хозяйствующий субъект является налоговым агентом и несет ответственность за начисление, удержание и перечисление налога в бюджет. В таком случае подавать годовую налоговую декларацию не нужно.

Если по какой-либо причине сделка не состоялась, вернуть заранее уплаченный налог можно на основании налоговой декларации и документов, подтверждающих оплату налога.

Под продажей авторы Налогового Кодекса понимают любой переход права собственности на объект недвижимости, кроме дарения и наследования (см. О налогообложении наследства и подарков в Украине). Таким образом, передача объекта недвижимости в собственность на основании того же договора пожизненного содержания или ренты приравнивается к купле-продаже и облагается подоходным налогом на тех же основаниях.

Если недвижимость сдается

Читайте также

• 
  Налоги › Новый налоговый кодекс: налог на недвижимость и плата за землю (Мнение)
• 
  Налоги › Какие налоги на недвижимость нужно будет платить при новом Налоговом кодексе (Мнение)

Объектом налогообложения в данном случае является размер арендной платы, указанный в договоре аренды, однако он не может быть меньше минимальной суммы арендного платежа. Минимальная стоимость арендного платежа определяется по Методике определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц, утвержденной Постановлением Кабинета Министров от 29.12.2010г. № 1253 исходя из минимальной стоимости месячной аренды 1 кв.м. общей площади недвижимости, которая в свою очередь устанавливается органами местного самоуправления.

Если же минимальная стоимость не установлена на начало отчетного года, объект налогообложения определяется исходя из стоимости аренды, указанной в договоре. Поскольку в большинстве населенных пунктов Украины (в том числе и в Киеве) минимальная стоимость арендного платежа не установлена, арендатор, как правило, может устанавливать размер арендной платы в договоре на свое усмотрение, и не беспокоится об обвинении в занижении стоимости объекта налогообложения. Однако некоторые местные советы все же побеспокоились об утверждении минимального арендного платежа, поэтому перед тем, как сдавать недвижимость в аренду плательщику все же стоит обеспокоиться этим вопросом.

Ставка налога для доходов от передачи недвижимости в аренду (найм) составляет 15% и 17%, если доход превышает десятикратный размер минимальной заработной платы по состоянию на 1 января отчетного года (на сегодня – 9410 грн.).

Если арендатор является субъектом хозяйствования, он выступает налоговым агентом и удерживает налог из арендной платы. Если же арендатор является физическим лицом – не предпринимателем, то ответственным за начисление и перечисление налога в бюджет является арендодатель. В таком случае арендодатель оплачивает налог ежеквартально: в течение 40 календарных дней после последнего дня отчетного квартала. Сумма полученного дохода, сумма оплаченного налога и налогового обязательства отображаются в годовой налоговой декларации.

Недвижимость, принадлежащая физическому лицу - нерезиденту передается в аренду исключительно через физическое лицо - предпринимателя или юридическое лицо - резидента, которые выполняют представительские функции такого резидента на основании письменного договора и выступают налоговым агентом.