Создание ОСМД в многоквартирных домах. Реорганизация ЖСК в ОСМД. Правила и инструкции // 02.06.2016

Как известно, 1 июля 2015 года вступил в силу Закон Украины Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме (далее – Закон 417). Как указано в самом Законе, он призван определить особенности осуществления права собственности в многоквартирном доме, урегулировать правовые, организационные и экономические отношения, связанные с реализацией прав и выполнением обязанностей совладельцев многоквартирного дома относительно его содержания и управления. // 02.06.2016

Управление многоквартирным домом. Формы и процедуры

Закон предусматривает две формы управления многоквартирным домом его совладельцами. По их решению все или часть функций по управлению многоквартирным домом могут передаваться управляющему или все функции— объединению совладельцев многоквартирного дома (далее – ОСМД) /ассоциации объединений совладельцев многоквартирного дома.

Иных форм управления многоквартирным домом, в том числе, таких какжилищно-строительные кооперативы, Закон 417 не предусматривает.

Что же обуславливает необходимость создания ОСМД?

Обратимся к статье 13 Закона 417. Кроме того, что положениями этой статьи внесены существенные изменения в Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» (далее — Закон об ОСМД), частью 4 этой статьи установлено, что до определения совладельцами многоквартирного дома, в котором не создано ОСМД, формы управления многоквартирным домом, но не более одного года со дня вступления в силу этого Закона (то есть до 01 июля 2016 года), услуги по содержанию такого дома предоставляет субъект хозяйствования, который определен исполнителем услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий в многоквартирном доме до вступления в силу Закона 417.

Частью 5 статьи 13 Закона 417 определено следующее: «В случае, если в течение одного года с даты вступления в силу этого Закона совладельцы многоквартирного дома, в котором не создано объединение совладельцев, не приняли решение о форме управления многоквартирным домом, управление таким домом осуществляется управляющим, который назначается на конкурсной основе исполнительным органом местного совета, на территории которого расположен многоквартирный дом. В таком случае, цена услуги по управлению многоквартирным домом определяется по результатам конкурса, который проводится в порядке, установленном центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом сроком на один год от имени собственников подписывает уполномоченное лицо исполнительного органа соответствующего местного совета, по решению которого назначен управляющий. Если за один месяц до истечения указанного срока ни одна из сторон не уведомит письменно другую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на очередной годичный срок».

То есть, дома, в которых до 01 июля 2016 года не будут созданы ОСМД, фактически лишаются возможности самостоятельно выбирать себе управляющего и устанавливать стоимость услуг такого управляющего. Все заключенные ранее договора утратят свою силу, а функции по выбору управляющего, подписанию договора на год определению стоимости услуг управляющего выполняет исполнительный орган соответствующего местного совета. И такой договор может действовать не один год, поскольку, только создав ОСМД и заявив о нежелании пролонгации действующего договора не позднее, чем за месяц до окончания срока его действия, можно отказаться от услуг управляющего, если качество или стоимость таких услуг не будут устраивать собственников многоквартирного дома.А для создания ОСМД необходим достаточно серьезный период времени и неравнодушие собственников квартир и нежилых помещений в доме.

Поэтому, если это до сих пор не было сделано, первым делом необходимо создать ОСМД. Если же речь идет о жилищно-строительных кооперативах, то необходимо провести их реорганизацию.

Создание ОСМД. Инструкция

Порядок создания ОСМД определен соответсвующим Законом. Предполагаетсядва варианта создания ОСМД. Первый – путем реорганизации в ОСМД жилищно-строительных кооперативов, второй – создание «с нуля» в обычных многоквартирных домах.

Итак, жилищно-строительные кооперативы (далее – ЖСК) могут быть реорганизованы в ОСМД по решению общего собрания ЖСК. С момента принятия этого решения указанное собрание считается учредительным собранием ОСББ и далее проводится согласно требований Закона об ОСББ.

Участие в учредительном собрании принимают члены ЖСК, которые полностью оплатили стоимость квартир и надлежащую долю в стоимости нежилых помещений и другого имущества и изъявили желание участвовать в учредительном собрании.

В случае уплаты стоимости квартир и надлежащей доли в стоимости нежилых помещений и другого имущества не в полном объеме отдельными членами ЖСК, они могут принимать участие в собрании с согласия других членов ЖСК.

Создание ОСМД в многоквартирных домах, отличных от ЖСК, начинается с созыва учредительного собрания. Участвовать в таком собрании и принимать решение о создании ОСМД могут только собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме. Учредительное собрание объединения в новопостроенных многоквартирных домах может быть проведено после государственной регистрации права собственности на более половины квартир и нежилых помещений в таком доме.

Созыв учредительного собрания осуществляется инициативной группой, которая состоит не менее чем из трех владельцев квартир или нежилых помещений.

Сообщение о проведении учредительного собрания направляется инициативной группой не позднее, чем за 14 дней до даты проведения учредительного собрания. Уведомление направляется в письменной форме и вручается каждому совладельцу под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом). В сообщении о проведении учредительного собрания указывается, по чьей инициативе созывается собрание, место и время проведения, проект повестки дня.

Учредительное собрание проводит председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих собственников или их представителей.

Каждый совладелец (его представитель) при голосовании имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном дома. То есть, если совладелец владеет помещениями, общая площадь которых составляет 100 квадратных метров при общей площади дома, включая нежилые помещения, 8000 квадратынх метров, то количество его голосов на общем собрании будет составлять 1,25%.

Если одно лицо является владельцем квартир (квартиры) и/или нежилых помещений, общая площадь которых составляет более 50 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, каждый совладелец на учредительном собрании имеет один голос независимо от количества и площади квартир или нежилых помещений, находящихся в его собственности.
Решение считается принятым, если за него проголосовало больше половины общего количества всех совладельцев. Если же в результате проведения учредительного собрания для принятия решения не набрано указанное выше количество голосов «за» или «против», проводится письменное опрос совладельцев, которые не голосовали на учредительном собрании. Письменный опрос совладельцев проводится в течение 15 календарных дней с даты проведения учредительного собрания. Если в течение указанного срока необходимое количество голосов «за» не набрано, решение считается не принятым.

Решение принимается путем поименного голосования. При подсчете голосов учитываются и голоса, поданные совладельцами во время проведения учредительного собрания, и голоса, поданные во время письменного опроса. Решение оформляется личной подписью каждого, кто проголосовал, с указанием результата голосования («за» или «против»).

Наряду с принятием решения о создании ОСМД, учредительное собрание принимает решение об утверждении его устава. Устав ОСМД подписывает председатель учредительного собрания или другое уполномоченное собранием лицо.

ОСМД считается созданным с момента его государственной регистрации, которая проводится в порядке, установленном законом для государственной регистрации юридических лиц.

Бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, которое осуществляло управление многоквартирным домом до создания ОСМД, в трехмесячный срок со дня государственной регистрации объединения обеспечивает передачу ему экземпляра технической и другой предусмотренной законодательством документации на дом, а также документа, на основании которого многоквартирный дом принят в эксплуатацию, технического паспорта и планов инженерных сетей. В случае отсутствия документации на многоквартирный дом бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, осуществлявшее управление им до создания объединения, в течение полугода со дня государственной регистрации объединения восстанавливает всю указанную выше документацию за свой счет.

Как видим, государство вновь само решило, какими методами собственникам квартир в много квартирных домах следует управлять принадлежащим им имуществом, возведя право на объединение в ОСМД фактически в обязанность. А для того, чтобы все сделать правильно и быстро, обращайтесь за квалифицированной помощью к юристам.

Опубликовано на сайте: 02.06.2016

Автор: Адвокат Д.Гутгарц